Immobili ante 1967, quando è necessario il titolo edilizio

Nella fattispecie si trattava di un manufatto in muratura costruito prima del 1967, realizzato nel giardino dell’abitazione del ricorrente e per il quale non era mai stata richiesta alcuna licenza edilizia.
Il Comune ne ordinava la demolizione sulla base della considerazione che l’opera, comportando la creazione di nuova volumetria, necessitasse invece di uno specifico titolo edilizio.

NECESSITÀ DEL TITOLO EDILIZIO, PERIODO DI REALIZZAZIONE, LA REGOLA ANTE 1967 E ANTE 1942 - Per risolvere la questione il TAR Puglia-Lecce, sentenza 01/02/2021, n. 162, ha riepilogato la normativa in materia, ricordando che l’obbligo di preventivo titolo edilizio è stato introdotto nel 1942 dalla Legge urbanistica (art. 31, L. 17/08/1942, n. 1150, entrata in vigore il 31/10/1942), ma limitatamente agli immobili ricadenti nei centri abitati. Solo con l’art. 10, L. 765/1967 (che ha sostituito il suddetto art. 31 a decorrere dal 01/09/1967) tale limitazione è stata soppressa e l’obbligo di premunirsi della licenza edilizia è stato esteso a tutto il territorio comunale e quindi anche alle zone fuori del centro abitato.

Pertanto, anteriormente all’entrata in vigore della L. 765/1967 (avvenuta il 01/09/1967) non vi era necessità di licenza edilizia per le costruzioni ubicate al di fuori del centro abitato, e anteriormente all’entrata in vigore della L. 1150/1942 (avvenuta il 31/10/1942) anche all'interno del centro abitato (salva, secondo un orientamento giurisprudenziale, l’esistenza di fonti regolamentari che abbiano già previsto l’indefettibile rilascio della licenza - vedi dopo).

In sintesi, secondo lo “specchietto riassuntivo” riportato nella sentenza e formulato dal Comune:
- prima del 1942, non è necessario il titolo edilizio sia per gli immobili costruiti all’interno che per quelli costruiti all’esterno dei centri abitati;
- dal 1942 al 1967 è necessario il titolo edilizio solo per gli immobili costruiti all’interno dei centri abitati, ma non per quelli all’esterno dei centri abitati;
- dal 1967 ad oggi, è necessario il titolo edilizio in tutto il territorio comunale, quindi sia per gli immobili costruiti all’interno che per quelli costruiti all’esterno dei centri abitati.

La sentenza in discorso richiama l’orientamento della giurisprudenza amministrativa secondo il quale, ai fini dell’accertamento della regolarità edilizia di manufatti realizzati prima del 1942 oppure al di fuori dei centri abitati prima del 1967, assume rilevanza esclusiva la norma primaria contenuta nella Legge, la quale deve considerarsi prevalente rispetto all’eventuale disciplina regolamentare e pianificatoria preesistente che imponesse il titolo abilitativo (v. TAR Toscana 29/05/2014, n. 899).

Tuttavia, occorre segnalare l’esistenza di un altro indirizzo giurisprudenziale (prevalente) che ritiene invece applicabili le disposizioni pianificatorie o regolamentari comunali prescrittive del rilascio del titolo edilizio per le costruzioni emesse ante 1942 o ante 1967 al di fuori dei centri urbani, e quindi derogatorie rispetto al regime sancito dall’art. 31, L. 1150/1942 prima e dall'art. 10 della L. 765/1967 poi.
Infatti, secondo l'art. 3 del R.D.L. 640/1935, in tutti i comuni del Regno nei quali non è prescritta l'osservanza delle norme contenute negli articoli 5 e successivi (zone sismiche, NdR - vedi La classificazione sismica di tutti i comuni italiani dal 1927 a oggi), i comuni provvedono a che nei regolamenti edilizi sia resa obbligatoria in qualsiasi opera edilizia l'osservanza delle buone regole dell'arte del costruire …
A sua volta l'art. 4 del R.D.L. 640/1935 dispone che coloro che intendano fare nuove costruzioni, ovvero modificare od ampliare quelle esistenti debbono chiedere al Podestà (ora il Sindaco, NdR) apposita autorizzazione, obbligandosi ad osservare le norme particolari dei regolamenti di edilizia e d'igiene comunali.
Stesse prescrizioni sostanzialmente riprodotte negli artt. 3 e 6 del R.D.L. 2105/1937.
Sulla base di tale ultimo orientamento non sarebbe quindi sufficiente affermare che l’opera è stata realizzata prima dell’entrata in vigore della L. 1150/1942 o al di fuori del centro abitato prima della L. 765/1967, ma occorrerebbe altresì verificare (e dimostrare) che l’area ove insiste l’opera non era interessata da alcuna forma di regolamentazione comunale che imponesse il titolo per realizzare l’intervento edilizio (v. TAR Lazio-Roma 07/11/2014, n. 11196).

Per semplicità, tali indicazioni possono essere schematizzate secondo la seguente tabella.

(*) Sempre tenendo conto dell’esistenza dell’orientamento sopraesposto che ritiene applicabili le eventuali norme regolamentari o pianificatorie.

VERIFICA DELL’UBICAZIONE DELL’IMMOBILE ALL’EPOCA DELLA REALIZZAZIONE DELLE OPERE - Nel caso di specie, posto che era accertato che il manufatto fosse stato costruito prima del 01/09/1967, rimaneva da stabilire se lo stesso ricadesse o meno all’interno del centro abitato.
Al riguardo l’ordinanza di demolizione non recava nessuna indicazione in ordine all’ubicazione dell’immobile all’epoca di realizzazione delle opere.
Sul punto invece il ricorrente deduceva che nel Comune la perimetrazione del centro abitato era stata individuata solo a partire dal 1969 e che prima di tale data, non vi fosse alcuno strumento urbanistico che individuasse il centro urbano.
A fronte della puntuale allegazione effettuata dal ricorrente, dunque, l’ordinanza risultava secondo il TAR inidoneamente motivata, non avendo l’Amministrazione offerto alcuna concreta dimostrazione di tale decisiva circostanza.
Sulla base di tale considerazione il ricorso è stato accolto con il conseguente annullamento dell’ordinanza di demolizione.