Distanze legali tra fabbricati: le novità introdotte dallo "sblocca cantieri"

Nota a cura di Dino de Paolis
Direttore Bollettino di Legislazione Tecnica

Il D.L. 18/04/2019, n. 32, in vigore dal 19/04/2019, è stato convertito in legge dal Senato ed è all’esame della Camera per la ratifica finale.
Tra le novità in tema di edilizia:
1) l’introduzione del nuovo comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, sulle rispetto delle distanze legali negli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione;
2) una norma di interpretazione autentica concernente l’applicazione delle norme sulle distanze tra fabbricati separati da strade, di cui all’art. 9 del D.M. 1444/1968, commi 2 e 3.
Le novità sono inserite nell’ambito dell’art. 5 del D.L. 32/2019 rubricato “Norme in materia di rigenerazione urbana”.

DISTANZE NEGLI INTERVENTI DI DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE - Il nuovo comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001 testualmente dispone che “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.
In pratica, un intervento di demolizione e ricostruzione rispettoso della preesistente volumetria, altezza e area di sedime (fermo restando il titolo edilizio necessario - si veda per approfondimenti Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi) può e deve sempre essere assentito, a patto che le distanze preesistenti, da rispettare con la ricostruzione, fossero “legittime”.
Andrebbe peraltro specificato se il riferimento alle preesistenti distanze “legittime” riguardi anche le diverse distanze eventualmente già stabilite in via derogatoria dalle regioni e dalle province autonome ai sensi dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001 (vedi oltre).
La novità normativa sembrerebbe avere un effetto restrittivo, poiché secondo prevalente giurisprudenza (es. C. Stato 12/10/2017, n. 4728 e molte altre sentenze conformi) in caso di demolizione e ricostruzione con coincidenza di area di sedime e di sagoma, il nuovo edificio - proprio perché “coincidente” per tali profili con il manufatto preesistente - può sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto assentito, che già non rispettava dette distanze.

DISTANZE TRA FABBRICATI CON INTERPOSTE STRADE - La lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 5 del D.L. 32/2019 stabilisce che i commi 2 e 3 dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 - i quali recano le distanze da rispettare tra fabbricati tra i quali siano interposte strade destinate al traffico veicolare, e prevedono possibili deroghe da parte delle regioni e province autonome per gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate - si intendono riferiti unicamente alle zone omogenee C), cioè le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino sostanzialmente inedificate.
A sua volta, l’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, comma 1, autorizza le regioni e le province autonome a introdurre con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie alle distanze previste dal D.M. 1444/1968. Tale disposizione è coerentemente interpretata dalla giurisprudenza nel senso di ammettere deroghe solo a condizione che le stesse siano inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio (sulla scorta della pronuncia Corte Cost. 10/03/2017, n. 50, si è espressa più volte la giurisprudenza amministrativa, si veda ad esempio C. Stato 01/03/2019, n. 1431).
La nuova disposizione recata dallo “sblocca cantieri” è estremamente delicata poiché:
1) da un lato apre, nelle zone B), ad una sostanziale “liberalizzazione” delle distanze tra fabbricati separati da strade (rimarrebbe il limite generale di 10 metri previsto dal comma 1 dell’art. 9 del D.M. 1444/1968), con differenze anche riferite a singoli fabbricati e non più necessariamente inserite in un omogeneo contesto pianificatorio;
2) dall’altro lato, diverse disposizioni regionali derogatorie delle distanze che sono state dichiarate incostituzionali risulterebbero adesso legittime. Si veda ad esempio l’art. 1 della L.R. Marche 04/09/1979, n. 31, comma 2, riferito a “zone di completamento”, cioè zone B), per le quali dopo lo “sblocca cantieri” non opererebbero più i limiti di distanza tra fabbricati con interposte strade destinate al traffico veicolare.