Sent.C. Cass. 09/11/2005, n. 21773

1. Il contratto avente ad oggetto la cessione di un fabbricato o di una porzione di fabbricato non ancora compiutamente realizzato o (come nella specie) da ristrutturare, con previsione dell'obbligo del cedente - che sia anche imprenditore edile - di eseguire i lavori necessari al fine di completare il bene o di renderlo idoneo al godimento, può integrare alternativamente tanto gli estremi della vendita di una cosa futura (verificandosi allora l'effetto traslativo nel momento in cui il bene viene in esistenza nella sua completezza), quanto quelli del negozio misto caratterizzato da elementi propri della vendita di cosa presente (con conseguente effetto traslativo immediato) e dell'appalto: e ciò a seconda che l'obbligo di completamento dei lavori assuma, nel sinallagma contrattuale, un rilievo centrale. ovvero soltanto accessorio e strumentale rispetto al trasferimento della proprietà attuale. L'indagine sul reale contenuto delle volontà espresse nella convenzione negoziale «de qua», risolvendosi in un apprezzamento di fatto, è riservata al giudice del merito ed è conseguentemente incensurabile in sede di legittimità se sorretta da adeguata motivazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva qualificato apoditticamente il contratto in questione come vendita di cosa futura, escludendo quindi che in relazione ad esso fosse dovuta l'INVIM, senza porsi affatto il problema della sua possibile qualificazione come vendita di cosa esistente con impegno del venditore a completare i lavori di ristrutturazione).