Promissario acquirente: diritto ad acquistare immobile libero da ipoteca

Nella prassi accade spesso che le parti stipulino un preliminare di vendita di un immobile gravato da una o più ipoteche e, normalmente, il promittente venditore assume l’obbligo di procedere all’estinzione del debito, con le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo oppure con fondi propri, prima della stipula del definitivo oppure di procedervi direttamente in sede di definitivo.
Ove il promittente venditore adempia all’obbligo assunto ed estingua il debito nulla quaestio. Se, invece, abbia assunto l’obbligo di cancellare i gravami e poi non vi abbia adempiuto, occorre individuare le tutele dell’acquirente.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’IPOTECA - L’ipoteca è una forma di tutela grazie alla quale il creditore può proteggersi dal pericolo di insolvenza da parte del debitore. Si tratta quindi di un diritto reale di garanzia e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili. Il Legislatore, con l’art. 2808 del Codice civile ha precisato che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L’iscrizione di garanzia ipotecaria su bene immobile è opponibile ai terzi per effetto ed a partire dalla inserzione nel registro generale d’ordine, non dalla successiva annotazione nel registro particolare, tenendo conto che la prima delle indicate formalità perfeziona l’insorgenza del vincolo e si traduce in una pubblicità di tipo analitico, idonea a dare notizia esterna del diritto nelle more occorrenti per l’aggiornamento del registro particolare (Cass. civ. 28/08/1992, n. 9978).

LA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE - La pubblicità immobiliare è una forma di pubblicità giuridica finalizzata a rendere pubblicamente conoscibili gli atti con i quali si trasferisce la proprietà o si costituiscono, modificano od estinguono i diritti reali su beni immobili. Essa si realizza attraverso la tenuta e l’aggiornamento dei registri immobiliari, la cui consultazione permette di risalire alla titolarità di un determinato bene ed alla eventuale presenza di pesi o vincoli che, in vario modo, ne limitano il godimento.
Si tratta di un sistema complesso la cui principale finalità è quella di costituire un ragionevole compromesso tra l’esigenza di tutela dell’autonomia privata e le ragioni di sicurezza dei traffici giuridici e dell’affidamento dei terzi. Così l’obbligo della pubblicità, imposto dalla legge ai pubblici ufficiali che hanno rogato o ricevuto l’atto, appare chiaramente giustificato dalle esigenze del principio sociale, che è fondamento di tutte le limitazioni che la legge stessa pone all’arbitrio del singolo in genere e del proprietario in particolare.
Per ottenere la pubblicità di un atto si deve presentare presso la Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente, oltre al titolo, una nota di trascrizione o di iscrizione o una domanda di annotazione, contenente in sintesi i dati desunti dal titolo stesso. Tali strumenti di accesso al sistema, sono chiamati “formalità”.
Premesso ciò, la pubblicità dell’ipoteca ha carattere costitutivo (a differenza della trascrizione immobiliare): il diritto di ipoteca si costituisce per volontà delle parti (ipoteca volontaria), ex lege (ipoteca legale) o mediante sentenza (ipoteca giudiziale), ma è al momento dell’esercizio del diritto di iscrizione che la garanzia viene effettivamente ad esistenza. L’iscrizione è quindi essenziale per il sorgere dell’ipoteca, sia nei confronti dei terzi sia tra le parti.

DICHIARAZIONE MENDACE DEL VENDITORE CIRCA L’INSUSSISTENZA DELL’IPOTECA - L’acquirente di un immobile, non informato al momento del rogito dell’ipoteca gravante sul bene e al quale sia stato chiesto da parte del creditore ipotecario il pagamento di una somma, ha diritto al risarcimento.
Sussiste, dunque, la responsabilità solidale del venditore dell’immobile e del notaio verso il terzo acquirente per il danno futuro, avendo il primo taciuto, all’atto della compravendita, l’esistenza di una iscrizione ipotecaria gravante sul bene e il secondo omesso di effettuare le prescritte visure (Trib. Bari 13/01/2015, n. 108).

L’ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA - In tema di contratto preliminare di compravendita di un bene immobile, laddove il promittente venditore non adempia all’obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero sopravvengano iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione, il promissario acquirente può comunque chiedere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’art. 2932 del Codice civile, e, in tal caso, il promissario medesimo è dispensato dall’onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento, idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall’eventualità dell’evizione (Trib. Treviso 13/07/2016, n. 1871).
Pertanto, il promittente venditore che abbia violato l’obbligo di mantenere il bene promesso in vendita libero da pesi ed oneri non può avvantaggiarsi di tale suo inadempimento negando il trasferimento dell’immobile, con la conseguenza che il giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare, chiesta dal promissario acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attore deve adempiere l’obbligazione di pagare il residuo prezzo, può, per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi, subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, dell’ipoteca (Trib. Bari 08/04/2019, n. 1510).

L’IMPIEGO DELLE SOMME DOVUTE PER LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA - Ove il promissario acquirente abbia richiesto l’esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare, nonostante l’inadempimento del promittente alienante all’obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, rientra nei poteri del giudice, conformemente alle istanze all’uopo avanzate, consentire al promissario acquirente di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni gravanti sull’immobile ovvero subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, di tali ipoteche, in attuazione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni (Cass. civ. 28/03/2024, n. 8442: nel caso di specie, i giudici hanno sostenuto che l’inadempimento del venditore all’obbligo di cancellazione dei vincoli gravanti sull’immobile non osta alla richiesta di esecuzione in forma specifica del preliminare ai sensi dell’art. 2932 del Codice civile e che, in tal caso, il promissario acquirente ha la facoltà di non effettuare la formale offerta del prezzo e/o di sospendere il pagamento, chiedendo al giudice di fissare, con la pronuncia sostitutiva del contratto non concluso, condizioni e modalità del versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e tali da garantirlo da un’eventuale evizione).