Criteri per la valutazione unitaria dell’opera ai fini dell’applicazione del regime edilizio

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava l’ordine di demolizione relativo alle seguenti opere realizzate in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica:
- ampliamento soggiorno al piano terra di un edificio,
- portico di dimensioni inferiori rispetto a quanto autorizzato,
- autorimessa esterna di mt. 6,04 x 6,12 anziché mt. 6,00 x 6,00,
- realizzazione di un solaio in legno all’interno dell’autorimessa (ripostiglio in quota),
- ampliamento esterno dell’autorimessa per la realizzazione di un locale destinato a ripostiglio esterno.
Secondo l’appellante, gli interventi avrebbero dovuto essere considerati singolarmente, in quanto ricadenti su specifiche parti dell’immobile aventi autonome funzioni, rimanendo dunque soggetti a differenti regimi edilizi. Inoltre, alcuni degli interventi sarebbero rientrati nelle c.d. tolleranze, oppure avrebbero al più configurato difformità parziali che non giustificavano la sanzione demolitoria.

VALUTAZIONE UNITARIA DELL’ABUSO - In proposito, C. Stato 14/10/2022, n. 8778 ha rilevato come il principio sulla necessità di operare una valutazione unitaria degli abusi edilizi commessi sull’unità immobiliare sia assolutamente consolidato.
La giurisprudenza ha infatti ripetutamente affermato che la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, dovendosi valutare l'insieme delle opere realizzate nel loro contestuale impatto edilizio e non il singolo intervento. Non è dato, infatti, scomporne una parte per negare l'assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall'insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni. L'opera edilizia abusiva va dunque identificata con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato (v. C. Cass. pen. 13/01/2022, n. 777; C. Cass. pen. 22/10/2020, n. 29323; C. Cass. pen. 14/10/2020, n. 28495).
Pertanto non si può pretendere di considerare in modo parcellizzato le singole difformità dal permesso di costruire per concludere che ognuna di esse rappresenta una difformità solo parziale dell'immobile assentito rispetto a quello realizzato. Seppure non ogni difformità tra progettato e realizzato può essere valutata come difformità totale, bisogna operare una valutazione complessiva.

CRITERI - Il Consiglio di Stato ha tuttavia precisato che nell’applicare tale principio si deve verificare quando si possa ritenere che i diversi abusi riguardino la stessa unità immobiliare oppure unità immobiliari diverse.
Infatti, mentre è indubbio che l’unicità di unità immobiliare è palese qualora i diversi abusi riguardino lo stesso stabile o manufatto (es. lo stesso appartamento, stabile autonomo etc.), più complesso è individuare il concetto di unità immobiliare qualora gli abusi riguardino più manufatti insistenti nello stesso terreno (nel caso di specie interventi effettuati sull’appartamento e sulla separata autorimessa).
Sul punto è stato affermato che i criteri non possono essere che quello fisico di unità strutturale dell’intervento, che insiste sullo stesso manufatto oppure strettamente contiguo, e di identità di funzione. Secondo la giurisprudenza infatti, nel verificare l’unitarietà o la pluralità degli interventi edilizi, non può tenersi conto del solo profilo strutturale, afferente alle tecniche costruttive del singolo manufatto, ma deve prendersi in esame anche l’elemento funzionale, al fine di verificare se le varie opere, pur strutturalmente separate, siano, tuttavia, strumentali al perseguimento del medesimo scopo pratico.

Ne deriva che qualora su uno stesso terreno risultino realizzati interventi dotati di una sicura autonomia strutturale (perché separati e relativamente distanziati uno dall’altro) e funzionale (es. abitazione e distinta autorimessa), la valutazione di unitarietà dell’intervento non può operare sull’intero, ma va effettuata separatamente.

Nel caso di specie il criterio di unitarietà dell’intervento doveva quindi operare separatamente per i due diversi compendi:
- nel primo rientrava l’ampliamento del piano terra dell’edificio destinato ad abitazione e la difformità del portico, per il quale doveva applicarsi il principio della valutazione unitaria;
- nel secondo rientravano gli interventi che avevano interessato l’autorimessa, ovverosia la difformità delle dimensioni e delle altezze dell’autorimessa, l’ampliamento esterno, realizzazione di un locale destinato a ripostiglio, e la realizzazione del solaio all’interno dell’autorimessa.

CONCLUSIONI - In conclusione, secondo i giudici, l’ampliamento del soggiorno e le difformità del portico assumevano comunque la consistenza di variazioni essenziali non rientranti in alcun margine di tolleranza. Anche il portico, dunque, considerato unitariamente all’ampliamento del locale soggiorno, richiedeva il permesso di costruire, a nulla valendo che lo stesso avesse dimensioni inferiori all’assentito.
Per quanto concerne l’autorimessa, le sue differenze dimensionali dal titolo si dovevano valutare insieme all’ampliamento esterno del ripostiglio che aumentava la consistenza e volumetria dell'intero compendio, superando anche qui i limiti di tolleranza e necessitando di specifico titolo abilitativo edilizio.

Sul margine di tolleranza ex art. 34-bis, D.P.R. 380/2001 si veda la Nota: Tolleranze costruttive: calcolo dell’entità, contestualità e retroattività.