Compravendita di immobile con difformità rispetto al titolo edilizio

C. Cass. civ. 08/03/2022, n. 7521 ha affrontato il caso di inadempimento di un contratto preliminare di compravendita di un immobile affetto da difformità rispetto a una concessione edilizia esistente. In particolare la irregolarità consisteva nella chiusura del portico contenente la scala di accesso al piano inferiore.

NORMATIVA SULLA NULLITÀ DEGLI ATTI CONCERNENTI IMMOBILI ABUSIVI - La normativa in materia è contenuta:
1) nell’art. 46 del D.P.R. 380/2001 (che a sua volta riproduce quasi fedelmente il pregresso art. 17 della L. 47/1985), il quale al comma 1 dispone che gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali sono nulli, e non possono essere stipulati, se non risultino per dichiarazione del venditore gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria;
2) nell’art. 40 della L. 47/1985, il quale al comma 2 dispone che gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali sono nulli, e non possono essere stipulati, se non risultino per dichiarazione del venditore gli estremi della concessione o della concessione in sanatoria, o se non venga allegata copia della domanda di condono edilizio con gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione (fanno eccezione gli atti relativi a opere iniziate prima del 02/09/1967, per le quali in luogo della suddetta documentazione può essere prodotta una autodichiarazione).
Entrambe le disposizioni sopra citate escludono dal proprio campo di applicazione gli atti aventi a oggetto diritti reali di garanzia (es. ipoteca) o aventi a oggetto servitù.

DIFFORMITÀ DELL’IMMOBILE DAL TITOLO EDILIZIO - In argomento è stato ribadito che la nullità sancita dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 e dall'art. 17 e 40 della L. 47/1985 è volta a sanzionare unicamente la mancata inclusione negli atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile.
La nullità non si applica pertanto agli atti (che siano di compravendita, trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali) in cui sia indicato un titolo edilizio - realmente esistente e riferibile all’immobile - anche se l'immobile sia stato realizzato in difformità dal titolo stesso (si veda in proposito Cass. S.U. 22/03/2019, n. 8230; vedi anche Compravendita di immobile abusivo: condizioni di validità).

In sostanza la Corte ha confermato che, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

CONTRATTO PRELIMINARE - Inoltre, con specifico riferimento al contratto preliminare, la Suprema Corte ha ricordato l’orientamento secondo cui la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della L. 47/1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all'1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare (C. Cass. civ. 07/03/2019, n. 6685; C. Cass. civ. 09/05/2016, n. 9318).