Recesso dal contratto preliminare per inagibilità dell’immobile

Nel caso di specie C. Cass. civ. 20/10/2021, n. 29173 ha confermato le decisioni del Tribunale e della Corte d’Appello che avevano ritenuto illegittimo il recesso del promissario acquirente dal contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento, motivato dalla mancanza di agibilità dell’immobile. In particolare il Comune aveva rilevato che un corridoio presentava una parete contro-terra che non garantiva la salubrità dell’unità abitativa e aveva stabilito la sospensione della certificazione di agibilità finché non fosse stata realizzata un’idonea intercapedine areata.

Nel risolvere la questione i giudici hanno evidenziato che l'abitabilità dell'immobile costituisce un requisito la cui mancanza può integrare gli estremi dell'inadempimento risolutorio, ma tale evenienza non può considerarsi automatica.
Infatti, a tal fine, è necessario verificare nel caso concreto:
a) se la mancanza dell'abitabilità dipenda da un inadempimento grave, tale da comportare il rifiuto da parte della pubblica amministrazione o da richiedere tempi lunghi per addivenire al rilascio,
b) o se si tratti, invece, di una mancanza temporanea dovuta a ritardi burocratici e comunque suscettibile di essere sanata in tempi brevi, mediante semplici adempimenti procedurali o esecuzione di modeste opere materiali.
Nel caso di specie le problematiche relative alla parete non erano tali da pregiudicare in modo assoluto l’agibilità dell’immobile, ma comportavano soltanto la necessità di realizzare degli interventi richiesti dal Comune (successivamente posti in essere dalla stessa venditrice). Pertanto, l’inadempimento relativo al requisito di agibilità non poteva ritenersi “grave” (con valore o portata risolutoria), considerata la scarsa rilevanza oggettiva dell'inconveniente riscontrato.

A supporto di tale impostazione sono stati richiamati i seguenti orientamenti sul tema:
- la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda (C. Cass. civ. 31/05/2010, n. 13231);
- nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" (C. Cass. civ. 13/08/2020, n. 17123);
- nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (C. Cass. civ., 30/05/2017, n. 13627).