Infiltrazioni provenienti dal tubo pluviale condominiale

INFILTRAZIONI PLUVIALE CONDOMINIALE - l pluviali servono per lo scarico delle acque meteoriche e, per tale ragione, necessitano della giusta manutenzione. Difatti, le forti piogge torrenziali possono portare ad un intasamento dei pluviali e, in questi casi, non potendo incanalarsi correttamente nella tubazione, l’acqua potrebbe causare infiltrazioni all’interno degli appartamenti privati a contatto con le tubazioni e, di conseguenza, occorre valutare la responsabilità.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL TUBO PLUVIALE - Grondaia e pluviale costituiscono il canale di scolo per acque meteoriche che serve a limitare il dilavamento delle superfici esterne degli edifici. La grondaia deve essere collegata ai tubi, i cosiddetti pluviali, che avranno il compito di scaricare le acque meteoriche.
Le acque di scolo vengono convogliate direttamente nelle fognature oppure, in alcuni palazzi, i canali pluviali scaricano direttamente sui marciapiedi.
Dunque, i tubi pluviali incanalano l’acqua verso i canali di scarico in modo che essa possa essere eventualmente riutilizzata e così facendo proteggono i muri, la facciata e persino le fondamenta della casa da possibili infiltrazioni.

LE PARTI COMUNI - Nelle parti comuni dell’edificio rientrano le opere, le installazioni, i manufatti, di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come le fognature ed i canali di scarico (art. 1117, n. 3 del Codice civile). Dunque, nella proprietà comune rientrano anche le condutture pluviali: infatti, da una parte, i pluviali di raccolta non sono altro che l’inizio dei canali di scarico, dall’altra, la raccolta delle acque che si posano sul tetto di proprietà comune riveste senza dubbio una funzione destinata al soddisfacimento di un interesse dell’intera collettività condominiale, che di quel tetto è comproprietaria.
Salvo che il contrario risulti espressamente dal titolo e indipendentemente dal fatto che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto o da lastrico solare, l’esistenza delle gronde e dei pluviali rimane indispensabile per raccogliere e smaltire le acque piovane, poiché le stesse convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi una funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura (Cass. civ. 22/12/2014, n. 27154).
Salvo eventuali accordi tra i condomini, costituisce una modifica illegittima l’innesto di un tubo che scarica la condensa del condizionatore in un pluviale condominiale in quanto altera la destinazione del predetto bene comune che è quella di scaricare le acque meteoriche (Trib. Padova 22/02/2011, n. 352).
Pertanto, la facoltà di ogni condomino di utilizzare le cose comuni non comprende quella di renderle sia pure temporaneamente inservibili, tra l’altro in modo da cagionare danno alle altrui proprietà (Cass. civ. 06/05/2005, n. 9393: nella specie in occasione dei lavori all’ultimo piano del condominio era stato interrotto un pluviale comune cui avevano fatto seguito infiltrazioni di acqua e danni all’appartamento sottostante. In tal caso il proprietario dell’ultimo piano deve essere condannato al risarcimento dei danni, dovendosi escludere che vi sia stata una lecita utilizzazione del bene comune).

INFILTRAZIONI DAL PLUVIALE CONDOMINIALE - La rottura della condotta pluviale può generare gravi infiltrazioni d’acqua, lo stesso può accadere nel caso di pluviale ostruita. In questi casi, l’acqua, non potendo incanalarsi correttamente nella tubazione, si disperde tutt’intorno, finisce per bagnare costantemente i muri perimetrali dell’edificio, con conseguenti infiltrazioni all’interno dell’appartamento di proprietà privata.
Essendo il pluviale una parte comune, la manutenzione e la riparazione del manufatto spettano alla compagine, con la conseguenza che essa sarà responsabile anche dei pregiudizi che da tale omissione derivano. Invero, in tale circostanza, il condominio deve essere condannato al risarcimento dei danni per infiltrazioni d’acqua all’immobile di proprietà esclusiva che provengono da una parte condominiale, laddove l’evento si sia verificato a causa dell’ostruzione degli scarichi dei pluviali,che non hanno consentito il normale deflusso delle acque piovane.
In merito, come precisato dalla giurisprudenza, sebbene le piogge eccezionali ed abbondanti abbiano fatto innalzare il livello delle acque al dì sopra della portata del canale di scolo, l’evento meteorico non può essere considerato come imprevedibile e tale da integrare il caso fortuito, invocabile come esimente da responsabilità, proprio per l’omessa manutenzione ordinaria dei pluviali da parte del condominio/custode (Trib. Cosenza 12/02/2023, n. 250: nella specie, il giudice ha accolto la domanda risarcitoria proposta da un condomino che, dopo una pioggia improvvisa e particolarmente intensa, aveva subìto ingenti danni da infiltrazioni nell’immobile di sua proprietà, derivanti dal ristagno dell’acqua piovana nei canali di scolo di proprietà condominiale, occlusi dalla presenza di rifiuti).

RIPARTIZIONE DELLE SPESE - Tale regola vale anche nell’ipotesi in cui il tetto, la terrazza o il lastrico solare siano di proprietà esclusiva (Trib. Reggio Calabria 30/11/2021, n. 1514). Dunque, alle spese per la manutenzione dei canali di scarico destinati a smaltire le acque piovane partecipano tutti i condomini, anche nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà di uno solo di essi. È quindi irrilevante la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengono le acque che il pluviale convoglia, sia costituita da tetto a falda, da lastrico o da terrazzo di proprietà esclusiva.
Ne consegue che il condominio è sempre tenuto a installare un corretto sistema di tubazioni per il deflusso delle acque piovane e a provvedere alla loro manutenzione, anche qualora esse ricadano nella proprietà esclusiva di uno o più condomini. Come precisato dai giudici, le spese relative a tutte le lavorazioni attinenti al rifacimento delle pluviali ed il convogliamento e lo scarico delle acque meteoriche devono essere ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi dell’art. 1123 del Codice civile (Cass. civ. 22/12/2014 n. 27154; Trib. Napoli 09/07/2020, n. 4841).