Permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso di locali tecnici o servizi

Il TAR Lazio-Roma 18/09/2020, n. 9607 si è pronunciato su un ricorso proposto contro l’ingiunzione per la rimozione del cambio di destinazione d’uso da locali servizi (stenditoio, locale serbatoio solare e impianto fotovoltaico) a residenziale realizzato al primo piano di un fabbricato.
I ricorrenti sostenevano che il mutamento d’uso del primo piano dell’immobile fosse comunque ricompreso integralmente nella medesima categoria residenziale di cui all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 (inserito dal D.L. n. 133/2014 decreto “Sblocca Italia”), e, come tale, fosse sempre consentito senza la necessità di alcun permesso di costruire. Il suddetto cambiamento, che interessava cubature accessorie, volumi tecnici e distribuzione interna delle singole unità abitative, non avrebbe poi costituito in alcun caso, ai sensi dell’art. 32, D.P.R. 380/2001 una “variazione essenziale”, necessitando, al massimo, per la sua regolarizzazione, di una DIA o di una SCIA, la cui mancata presentazione non avrebbe comunque potuto essere all’origine dell’ordine di demolizione emesso dall’Amministrazione.

In proposito il TAR ha chiarito che il cambio di destinazione d’uso del piano primo dell’immobile da locali tecnici/servizi a residenziale, con tamponatura esterna a chiusura dei locali e raddoppio di SUL (superficie utile lorda), comportando un indubbio aumento di volumetria abitativa rispetto a quella assentita, integra un intervento di “nuova costruzione” che, lungi dal poter essere attuato liberamente “all’interno della medesima categoria”, necessita di un permesso di costruire in variante.
Il mutamento di destinazione d'uso di un locale progettato e assentito per contenere impianti tecnici a servizio dei locali adibiti ad abitazione non è infatti né inquadrabile nell’ambito dell’art. 23-ter, D.P.R. 380/2001, comma 3 (attenendo alla distinzione tra locali tecnici - che non integrano SUL - e superficie utile residenziale), né riconducibile al novero degli interventi che l'art. 22, comma 2, D.P.R. 380/2001 consente di realizzare previa presentazione di semplice DIA (ora SCIA), integrando, invece, una variazione essenziale ex art. 32 del D.P.R. 380/2001.

Ed infatti secondo il medesimo art. 32 sono variazioni “non essenziali”, per le quali non è richiesto il permesso di costruire, soltanto le modifiche al progetto che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, ma si limitano a variare le cubature accessorie, i volumi tecnici e la distribuzione interna delle singole unità abitative.
Nel caso di specie, al contrario, i locali originariamente destinati a servizi e apparecchiature tecniche (stenditoio, serbatoio solare, impianto fotovoltaico ecc.) erano stati adibiti ad uso residenziale, muniti di tutti i relativi impianti, nonchè tamponati con evidente aumento della SUL.

Il fatto che detti locali siano utilizzabili - e di fatto utilizzati - a fini abitativi ne esclude la attuale natura di vani tecnici, ed integra il cambio di destinazione rilevante dal punto di vista urbanistico ed edilizio, accertato dall’Amministrazione. Del resto, proprio l'irrilevanza dei volumi tecnici ai fini del calcolo delle superfici e della cubatura implica che, ove essi mutino destinazione per volgersi ad uso residenziale, acquistino una visibilità normativa - per superficie, sagoma, volume ed incidenza sugli standard urbanistici di zona - che prima non avevano e costituiscano, per questo, variazioni essenziali ai sensi dell'art. 32, comma 1, del D.P.R. 380/2001.
Da qui la necessità di permesso di costruire in variante e, in mancanza di tale titolo, l’abusività delle opere predette, correttamente sanzionate dall’Amministrazione comunale con l’ordine di demolizione e di ripristino della originaria destinazione.