Superbonus, le novità in arrivo con la conversione del D.L. 77/2021

Il Parlamento (23/07/2021 approvazione Camera, 28/07/2021 approvazione Senato) ha approvato la legge di conversione del D.L. 31/05/2021, n. 77, che contiene tra le altre cose (artt. 33 e 33-bis) importanti novità in tema di Superbonus 110%.
Di seguito il dettaglio delle modifiche introdotte dal D.L. 77/2021 al Superbonus 110%.

BARRIERE ARCHITETTONICHE- Si riconosce l’agevolazione fiscale anche agli interventi volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, eseguiti congiuntamente agli interventi antisismici. In pratica, nel regime del Superbonus, l’intervento per l’eliminazione delle barriere architettoniche può essere trainato anche dal Sismabonus, mentre in precedenza poteva essere trainato solo da interventi “energetici”.
Si rinvia per ampi approfondimenti a Barriere architettoniche e Superbonus: requisiti, massimali, asseverazione e cessione del credito

INTERVENTI ONLUS, CALCOLO MASSIMALE- Viene precisata la modalità per determinare il limite di spesa in relazione agli interventi realizzati da organizzazioni non lucrative di utilità sociale su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4 (come ad esempio: caserme, ospedali, case di cura e conventi).
La norma mira a correggere uno dei problemi emersi nella prima fase applicativa del Superbonus, relativamente agli immobili gestiti da Onlus, e cioè il fatto che a fronte di ampie superfici, detti immobili sono generalmente accatastati con un solo subalterno. Poiché l'Agenzia delle entrate aveva in questi casi confermato la modalità di calcolo ordinaria dei massimali, e cioè in base al numero delle unità immobiliari (Circolare 30/E/2020, punto 2.1.1), ecco che i suddetti massimali risultavano nella pratica estremamente bassi, e tali da non rendere conveniente gli interventi agevolabili.
Pertanto si è scelto di consentire di rapportare gli incentivi alla superficie media di una unità immobiliare. In pratica il limite di spesa ammesso alle detrazioni del Superbonus previsto per le singole unità immobiliari è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi e la superficie media di una unità abitativa immobiliare in base ai dati OMI.
Occorre però il possesso dei seguenti requisiti:
a) Onlus che svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione.
Esempio (per intervento di Sismabonus):
- immobile accatastato in B/1, superficie 1.000 mq, situato in Piemonte
- intervento di riduzione del rischio sismico, agevolabile nella misura di 96.000 Euro per unità immobiliare
- superficie media unità immobiliare come da Rapporto immobiliare OMI zona nord-ovest 103,0 mq
- rapporto 1.000 / 103 = 9,71
- massimale di spesa corretto per intervento Sismabonus = 96.000 x 9,71 = 932.160 Euro
Ovviamente quanto sopra è una prima interpretazione, da verificare (ad esempio bisognerà capire se le superfici medie OMI da prendere sono quelle nazionali, o quelle per zona (come nell'esempio), e se ci saranno altri dettagli applicativi al momento non emersi.

CILA 110 E STATO LEGITTIMO- Confermata e ampliata la disposizione secondo la quale tutti gli interventi per il Superbonus possono essere assentiti con una semplice CILA, ad eccezione di quelli realizzati tramite demolizione e ricostruzione (comma 13-ter, art. 119 del D.L. 34/2020).
Con la conversione in legge, è stato precisato che rientrano in questo regime anche gli interventi che riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti.
A tale proposito, non è necessario che il tecnico certifichi lo “stato legittimo” dell’immobile (Stato legittimo degli immobili), basta indicare gli estremi del titolo edilizio che ha assentito l’immobile oppure il fatto che si tratti di immobile realizzato in epoca in cui il titolo non era necessario (vedi Immobili ante 1967, quando è necessario il titolo edilizio).
Ne segue che eventuali violazioni edilizie commesse successivamente non sono ritenute ostative alla esecuzione dell’intervento con le agevolazioni, e non sono pertanto causa di decadenza dalle agevolazioni stesse.
Oltre a ciò, rimangono come requisiti per la fruizione delle agevolazioni:
- che l’intervento da farsi, come ovvio, sia in sé legittimo;
- che l’attestazione concernente il titolo edilizio sia presente e sia veritiera.
Resta fermo che tutto quanto sopra non comporta alcuna sanatoria di eventuali interventi edilizi abusivi realizzati sull’immobile, che potranno pertanto in futuro essere perseguiti, senza però che questo comporti la decadenza delle agevolazioni per il Superbonus.
La norma introduce, altresì, un nuovo comma 13-quater che chiarisce che resta comunque impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.
La norma precisa poi che restano in ogni caso fermi, se dovuti, gli oneri di urbanizzazione, calcolati in base alla tipologia di intervento proposto.

CILA 110, EDILIZIA LIBERA, VARIANTI IN CORSO D’OPERA E AGIBILITÀ- Si prevede che quando le opere oggetto di Superbonus rientrino nel regime dell’edilizia libera (vedi Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi) nella CILA è richiesta la sola descrizione dell'intervento. Da ciò si evince che - contrariamente a quanto di norma previsto - la CILA va presentata anche se le opere rientrano nell’edilizia libera (normalmente infatti, ai fini dei bonus fiscali, se le opere sono in edilizia libera si redige una autocertificazione che attesti tale circostanza).
In caso di varianti in corso d'opera, queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata.

Infine non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di agibilità (la norma contiene un evidente refuso e deve oggettivamente essere precisata, pertanto per ora si lascia senza commento).

RISPETTO DELLE DISTANZE- Viene modificato il comma 3, art. 119 del D.L. 34/2020, chiarendo che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’art. 873 del Codice Civile (Distanze nelle costruzioni).

IRRILEVANZA VIOLAZIONI FORMALI- Viene chiarito il regime della decadenza dall’applicazione della detrazione in presenza di violazioni della disciplina.
La norma stabilisce che le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata.
Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.
Vedi anche La responsabilità del Professionista tecnico nel Superbonus (fiscale, civile, penale, amministrativa)

SUPERBONUS E AGEVOLAZIONI PRIMA CASA- Viene previsto che nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di efficientamento energetico rientranti nel Superbonus il termine per stabilire la residenza ai fini delle agevolazioni prima casa è di 30 mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita (invece che 18 come normalmente stabilito - vedi Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare).

SISMABONUS ACQUISTI E TERMINE PER LA COMPRAVENDITA- Viene modificato il comma 1-septies, art. 16 del D.L. 63/2013, stabilendo che il Sismabonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle c.d. “case antisismiche” (vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile - vedi Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e attestazione), ricostruite da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 30 mesi (rispetto al previgente termine di 18 mesi) dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita.
Resta tuttavia fermo, a nostro parere, che la compravendita deve avvenire entro il termine finale dell’agevolazione (vedi Superbonus 110%, scadenze e proroghe definitive), anche se quest’ultimo intervenga prima del decorso dei 30 mesi dalla fine dei lavori.