Agibilità, conformità edilizia e urbanistica e destinazione d’uso dell’immobile

Pertanto, ai fini del conseguimento della certificazione di agibilità, non possono valere una successiva destinazione d’uso attribuita di fatto o un inquadramento catastale non conformi alla destinazione assentita e stabilita nei titoli edilizi.

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava del diniego del certificato di agibilità relativamente all’accorpamento di singole unità immobiliari ad uso abitativo nell’ambito di un fabbricato con destinazione alberghiera (casa-albergo). La parte ricorrente sosteneva che l’intervento di fusione delle unità abitative da ultimo richiesto non avrebbe inciso sulla destinazione catastale attribuita all’immobile oltre trent’anni addietro e che di fatto l’edificio era stato da sempre utilizzato con finalità residenziali.
La vicenda si svolgeva nella vigenza dell’art. 25 del D.P.R. 380/2001, ora abrogato dal D. Leg.vo 222/2016 che ha sostituito il certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità (vedi La certificazione di agibilità degli edifici). La pronuncia peraltro risulta interessante anche con riferimento ad alcuni aspetti dell’attuale disciplina e in considerazione delle modifiche al Testo unico edilizia ad opera del D.L. 76/2020 (D.L. Semplificazioni - conv. dalla L. 120/2020) in tema di stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, D.P.R. 380/2001).

CONFORMITÀ ALLE NORME URBANISTICO-EDILIZIE - Il TAR Campania-Napoli 26/11/2020, n. 5564 ha ribadito che la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia, e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Ne deriva che il concetto di conformità della costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d'uso dell'immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all'area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale.

In proposito il TAR ha richiamato l’art. 24, D.P.R. 380/2001 evidenziando che anche nell’attuale versione modificata dal D. Leg.vo 222/2016, la segnalazione certificata (che ha preso il posto del certificato di agibilità) attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, unitamente alla conformità dell'opera al progetto presentato.

RISULTANZE CATASTALI E USO DI FATTO DELL’IMMOBILE - Il TAR ha chiarito inoltre che la destinazione d’uso di un immobile è quella impressa dal titolo abilitativo e che pertanto le categorie catastali rilevano ai fini dell’individuazione delle destinazioni delle unità immobiliari ivi censite solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi.

Ed infatti se è vero che l’accatastamento di un immobile può avere valore non solo ai fini fiscali (ad esempio sul piano civilistico, i dati catastali degli immobili ben possono identificare l'immobile trasferito, in caso di alienazione di immobili, e quindi possono valere ad individuare con esattezza il bene oggetto della cessione), tuttavia l’accatastamento non costituisce uno strumento idoneo - al di là di un mero valore indiziario - per evidenziare la reale destinazione d’uso di singole porzioni immobiliari e della relativa regolarità urbanistico-edilizia e, comunque, come detto, solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi.

I giudici hanno anche escluso il rilievo di un uso che in concreto si assume sia stato praticato sull'immobile, risultante da circostanza di mero fatto. Tale uso, anche se protratto nel tempo, è comunque inidoneo a determinare un consolidamento di situazioni ed a modificare ex se la qualificazione giuridica dell’immobile.

Deve pertanto concludersi che, ai fini del conseguimento della certificazione di agibilità, non possano valere né una successiva destinazione d’uso attribuita di fatto, né un inquadramento catastale non conformi alla destinazione assentita e stabilita nei titoli edilizi.

STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE - Come evidenziato dal TAR, le suddette conclusioni sono state ora positivizzate dalla recente previsione legislativa di cui al comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001 (Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili) - inserito dall'art. 10 del D.L. 16/07/2020, n. 76 comma 1, lett. d), n. 1) - ai sensi del quale lo “stato legittimo” dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le informazioni catastali o altri documenti probanti assumono rilievo per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio o nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia (tali disposizioni valgono anche, ai sensi del comma 2 dell’art. 23-ter, D.P.R. 380/2001, per la destinazione d’uso dell’immobile - vedi in proposito Stato legittimo e destinazione legittima degli immobili: cosa dice il DL “Semplificazioni”).

FORMAZIONE DEL SILENZIO-ASSENSO - Da ultimo, secondo i giudici, la mancanza del presupposto della legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile esclude la possibilità di ritenere formato il silenzio assenso sull’istanza di agibilità. Ed infatti le ipotesi di silenzio assenso, vale a dire di provvedimento implicito favorevole su un’istanza di parte, non si sottraggono alla condizione della sussistenza di tutti i presupposti perché possa essere emanato un provvedimento favorevole espresso (diversamente si potrebbe arrivare a ritenere agibile in via di silenzio assenso un immobile cui l’agibilità sarebbe negata in caso di procedimento esplicito).
Tale affermazione conserva la sua valenza anche nella vigenza della nuova disciplina dettata dal D. Leg.vo 222/2016 che ha modificato il Testo unico dell’edilizia prevedendo, come già evidenziato, in luogo del rilascio del certificato di agibilità la presentazione di una segnalazione certificata da parte dell’interessato. Infatti, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. 380/2001, la presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o parte di esso ai sensi dell’art. 222 del R.D. 27/07/1934, n. 1265.