Covid-19 e riduzione temporanea del canone di locazione ad uso commerciale

Con riferimento ad un contratto di locazione ad uso commerciale (per attività di ristorazione), era stato chiesto al Tribunale di Roma di disporre la riduzione del canone di locazione mensile e la sospensione della fideiussione bancaria a garanzia del pagamento del canone a seguito delle sopravvenienze legate all'insorgere della pandemia per Covid-19.

Il Tribunale di Roma, con l'Ordinanza del 27/08/2020 resa in via cautelare, ha fornito interessanti spunti relativamente alle conseguenze dei provvedimenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da Covid-19 sui contratti commerciali.

I. In primo luogo, è stato ritenuto che la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid-19 e la chiusura forzata delle attività commerciali - ed in particolare di quelle legate al settore della ristorazione - sono da considerarsi eventi straordinari e imprevedibili che comportano uno squilibrio tra le prestazioni, non presi in considerazione dalle parti al momento della conclusione del contratto. Infatti, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stipulato sul presupposto di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva (e nel caso di specie per lo svolgimento dell’attività di ristorazione).

II. Di conseguenza, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.).

La buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l’alea normale del contratto. Nello specifico, i contratti di locazione di beni immobili per l’esercizio di attività produttive rientrano nei contratti implicanti un rapporto continuativo tra le parti che mal tollerano la risoluzione del contratto; in tal caso, infatti, l’eventuale risoluzione del contratto per eccessiva sopravvenuta onerosità comporterebbe inevitabilmente la perdita dell’avviamento per l’impresa colpita dall’eccessiva onerosità e la conseguente cessazione dell’attività economica.

In siffatte ipotesi sorge, pertanto, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale.

III. Alle medesime conclusioni si perviene qualificando la suddetta fattispecie come peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione di natura parziale e temporanea (attesa la sostanziale impossibilità di utilizzazione dei locali locati per l’attività di ristorazione) che dà luogo all’applicazione del combinato disposto dell'art. 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) e dell'art. 1464 c.c. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive).
Le conseguenze di tale vicenda sul contratto - ferma la circostanza che nessuna delle parti ha manifestato la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale - non sono dunque né solamente quelle della impossibilità totale temporanea (che comporterebbe il completo venir meno del correlato obbligo di corrispondere la controprestazione), né quelle della impossibilità parziale definitiva (che determinerebbe, ex art. 1464 c.c., una riduzione parimenti definitiva del canone).
Trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere la prestazione dovuta sarà dunque quello di subire una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.

Il Tribunale pertanto, in ragione della mancata ottemperanza della parte resistente ai doveri di contrattazione derivanti dai principi di buona fede e solidarietà, ha fatto ricorso alla buona fede integrativa per riportare in equilibrio il contratto nei limiti dell’alea negoziale normale, disponendo la riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021 (rilevando al riguardo che, anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale, l’accesso della clientela è contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria); è stata disposta altresì la sospensione della fideiussione fino ad una esposizione debitoria del conduttore di 30.000 euro.