Deliberaz. G.R. Lazio 26/01/2012, n. 20

Il presente atto di indirizzo intende fornire criteri e direttive per la piena ed uniforme applicazione della l.r. n. 21/2009, R come modificata dalla l.r. n. 10/2011, con particolare riferimento agli artt. 2, 3 e 6 della legge citata.

La Regione Lazio ha dato attuazione al Piano Casa statale con la l.r. n. 21/2009, che ha recepito le intese contenute nell’accordo tra Stato, Regioni ed enti locali del 31 marzo 2009, poi ratificato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri e dalla Conferenza Unificata il 1 aprile 2009 ed, infine, pubblicato in G.U.R.I. 29 aprile 2009, n. 98.

La l.r. n. 21/2009 ha, però, ricevuto scarsa applicazione, tanto da mancare l’obiettivo prefissato; rilanciare l’attività edilizia e fronteggiare il fabbisogno abitativo privilegiando il potenziamento e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Si è reso, quindi, necessario rimodulare la previsione originaria, tenendo anche conto dell’intervenuta emanazione, da parte del Governo, del c.d. Decreto Sviluppo, contenente il Piano Città e significative misure di semplificazione dei procedimenti edilizi; si è quindi provveduto ad emanare la l.r. n. 10/2011, che ha incisivamente integrato e modificato la l.r. n. 21/2009, dando vita ad un Piano Casa regionale.

In proposito, va pure ribadito quanto già evidenziato nella circ. 14 novembre 2011, prot. n. 487179 dalla Direzione Regionale Urbanistica e Territorio, nel senso

L’art. 2 della l.r. n. 10/2011, che ha sostituito il testo dell’art. 2 della l.r. n. 21/2009, fissa le condizioni richieste al fine di poter ammettere la realizzazione degli interventi previsti dagli articoli 3, 3bis, 3ter, 4 e 5 della

I criteri oggettivi fissati alle lettere a) e b) dell’art. 2 comma 1, riguardano le condizioni di legittimità edilizia della preesistenza e lo stato d’ultimazione dell’edificio, che la

Secondo la lett. a) dell’art. 2, comma 1, gli interventi indicati dal medesimo comma possono interessare edifici legittimi che, all’entrata in vigore della l.r. 10/2011, siano ultimati, ossia, rispondano ai requisiti di ultimazione dettati dall’art. 31 della legge 28 febbraio 1985, n. 47: quindi, in caso di immobile residenziale, l’edificio, per dirsi ultimato, dovrà risultare completato strutturalmente (c.d. ultimazione “a rustico”), mentre in relazione agli edifici non residenziali, sarà richiesta l’ultimazione funzionale dell’edificio.

Per la puntuale esplicitazione dei concetti di ultimazione strutturale e funzionale ai sensi dell’art. 31, l. n. 47/1985, si recepisce integralmente quanto previsto al pt. 3.4 della Circ. Min. Lav. Pubbl. 30 luglio 1985, n. 3357/85 (in G.U.

Gli interventi previsti dal comma 1 dell’art. 2, sono ammissibili anche in relazione agli edifici indicati alla lettera b); si tratta di immobili realizzati in assenza di titolo edilizio, od in difformità da esso, e fatti oggetto di sanatoria edilizia ai sensi della l. n. 47/1985, della l. n. 724/1994, o della l. n. 326/2003, e delle relative disposizioni reg

Le disposizioni del Piano Casa regionale non si applicano, innanzi tutto, agli “edifici situati nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal piano territoriale paesaggistico regionale (PTPR)”, di cui alle Deliberazioni di Giunta Regionale 25 luglio 2007, n. 556 e 21 dicembre 2007, n. 1025.

A mente dell’art. 43 delle n.t.a. del precitato PTPR, sono insediamenti urbani storici, “gli organismi urbani di antica formazione che hanno da

Prima di specificare i vincoli idonei ad integrare l’ipotesi di cui all’art. 2, comma 2, lett. b), va premesso che deve trattarsi di previsioni vincolistiche vigenti e cogenti al momento della presentazione dell’istanza di cui all’art. 6.

Il Piano Casa regionale, nell’escludere che gli interventi indicati all’art. 2, comma 1, possano realizzarsi in relazione ad edifici ricadenti nei perimetri delle aree naturali protette, detta una serie di condizioni che meritano di essere chiarite.

In proposito, va premesso che le ipotesi di esclusione previste dall’art. 2, comma 2, lett. c), vanno verificate rispetto agli edifici ricadenti nei perimetri delle aree naturali protette regionali (cioè, i parchi e le riserve naturali di cui all’art. 5 della l.r. n. 29/1997) e nazionali (ossia, parchi e riserve naturali, di cui all’art. 2 della l. n. 394/1991).

Ciò chiarito, l’art. 2, comma 2, lett. c), disciplina l’operatività della clausola di esclusione in funzione dello stato di attuazione degli strumenti di governo dell’area naturale protetta.

Ai sensi dell’art. 28 del Codice della navigazione, di cui al R.D. 30 marzo 1942, n. 327,R “Fanno parte del demanio marittimo: a) il lido, la spiaggia, i porti, le rade; b) le lagune, le foci dei fiumi che sboccano in mare, i bacini di acqua salsa o salmastra che almeno durante una parte dell’anno comunicano liberamente col mare; c) i canali utilizzabili ad uso pubblico marittimo”.

L’occupabilità per qualsiasi uso - inclusa la realizzazione di innovazioni - a carico di taluno di detti beni o di porzioni di essi, è disciplinata dagli artt. 5 e 55, del Regolamento di attuazione del Codice della Navigazione (d.P.R. 15 febbraio 1952 n. 328), che im

Innanzi tutto, va rammentato che la l. 18 maggio 1989, n. 183, è stata abrogata ad opera dell’art. 175 del d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152 R (c.

La previsione legislativa fa riferimento a quelle specifiche destinazioni pubbliche finalizzate al potenziamento dei sistemi infrastrutturali e di servizio (e, pertanto, comportanti l’apposizione di un vincolo di natura espropriativa) ed implicanti, seppure in base a presupposti diversi da quelli considerati dalla lettera b) che si è esaminata in precedenza, l’inedificabilità dell’area.

Deve, tutta

La lett. g) dell’art. 2 comma 2, esclude che gli interventi indicati al comma 1 possano essere realizzati su edifici ricadenti all’interno di fasce di rispetto di opere, infrastrutture od impianti pubblici di vario genere, tra cui gli “edifici situati nelle fasce di rispetto, come definite dal decreto del Ministro per i Lavori Pubblici 1 aprile 1968, n. 1404”.

La lett. h) dell’art. 2 comma 2 esclude i complessi rurali, ancorché non vincolati dal PTPR, che siano stati realizzati in epoca antecedente al 1930. Occorre, al riguardo, definire tale struttura che pur non possedendo elementi storici ed architettonici tali da essere oggetto di specifico vincolo di natura paesaggistica, identificano una struttura centrale che tende a conciliare il latifondo con le strutture agricole riservate all&

N2 Infine, a mente dell’art. 2, comma 4, ogni comune – nel termine perentorio del 31 gennaio 2012 – può, con apposita deliberazione consiliare, individuare specifici immobili, o parti del proprio territorio, per i quali escludere o limitare l’applicazione del Piano Casa; la norma consente, quindi, di introdurre tali limitazioni in relazione ad immobili ed ambiti tipizzati “in ragione di particolari qualità di carattere storico, artistico, urbanistico ed architettonico”.

L’art. 2, comma 5, l.r. n. 21/2009, nel testo sostituito dall’art. 2 della l.r. n. 10/2011, impone di utilizzare parametri urbanistico-edilizi uniformi nel calcolo dei volumi e delle superfici dell’edificio esistente e nel dimensionamento di quelli realizzabili ai sensi degli artt. 3, 3bis, 3ter, 4 e 5 del Piano Casa regionale; tale obbligo elimina in radice ogni possibile sperequazione derivante dall’uso di parametri di calcolo non omogenei.

Tuttavia, la norma non chiarisce

L’art. 3 della l.r. n. 21/2009, disciplina gli ampliamenti degli edifici esistenti, articolando l’entità dell’incremento ammesso in funzione della specifica destinazione d’uso dell’immobile (residenziale, non residenziale, socio-assistenziale, o con destina

In relazione agli edifici residenziali uni-plurifamiliari, la lett. a) dell’art. 3 della l.r. n. 21/2009 ammette ampliamenti entro il limite del 20% della preesistenza, col massimo di 70 mq per l’intero edificio “e, comunque, per ciascuna unità immobiliare dell’edificio, dotata di specifica autonomia funzionale”.

Prima di chiarire come opera il doppio limite del 20% e dei 70 mq massimi, va innanzi tutto precisato cosa s’intende per “edificio” e per “unità immobiliare dell’edificio, dotata di specifica autonomia funzionale”.

La definizione di “edificio” è suggerita direttamente dalla norma, che rinvia alla circ. Min. Lav. Pubbl. 23 luglio 1960, n. 1820, secondo cui “Per fabbricato o edificio si intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome. Per fabbricato o edificio residenziale si intende quel fabbricato urbano o rurale, destinato per la maggior parte (cioè il più della cubatura) ad uso di abitazi

La lett. c) del comma 1 fissa in 200 mq per l’intero edificio, il tetto massimo di ampliamento - ammesso nei limiti del 20% della preesistenza - relativo a destinazione non residenziale, specificando, tuttavia, che tali limiti sono elevati “al 25%, con un incremento massimo di 500 mq, in caso di destinazione per le attività produttive e artigianali”.

La previsione riguarda l’ipotesi di ampliamento di edifici costituti da più unità immobiliari, sia residenziali che non residenziali ovvero da unica unità immobiliare avente natura mista; in tali ipotesi, si prevede che limiti e percentuali di incremento fissati dalle lettere a) e b) dello stesso comma si sommino e vadano commisurati in ragione dell’estensione delle singole unità immobiliari o delle singole porzioni dell’unità immobiliare riferite a ciascuna destinazione d’uso.

L’art. 3, comma 2, prevede che - sempre in deroga alla disciplina urbanistica comunale, ed anche in mancanza di essa - è possibile realizzare “altresì” (ossia, in aggiunta alle percentuali ed ai limiti di ampliamento fissati dalla legge), opere pertinenziali non comportanti aumento di superfici e volumi.

Si tratta, quindi, di “pertinenze” in senso proprio, diverse, come si vedrà appresso, dagli edifici pertinenziali ed accessori di cui al successivo comma 3, che invece esprimono direttamente l’incremento volumetrico e della superficie utile previsto ed ammesso dal Piano Casa regionale.

La previsione dell’art. 3, comma 3, disciplina le modalità di localizzazione degli ampliamenti che risultano ammissibili in tutte le ipotesi del comma 1.

Al riguardo va precisata la differenza che intercorre tra l’ampliamento in aderenza e quello in adiacenza all’edificio preesistente, nonché cosa deve intendersi per “corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale”.

L’ampliamento in aderenza si realizza attraverso la condivisione, totale o parziale, di una o più porzioni perimetrali del corpo di fabbrica preesistente, al fine di integrare un’addizione - posta, appunto, in aderenza all’edificio esistente - che, senza soluzione di continuità, si aggiunge alla preesistenza ampliandola. Ovviamente, l’aderenza si verifica a prescindere da quale struttura perimetrale preesistente viene condivisa; si avrà, cioè, ampliamento in a

L’art. 3, comma 5, impone che la realizzazione degli ampliamenti previsti al comma 1 debba avvenire nel rispetto della normativa statale e regionale in materia sostenibilità energetico ambientale e di bioedilizia.

In particolare, si chiede di assicurare il rispetto del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 R - e del relativo regolamento di attuazione, di cui al d.P.R. 2 aprile

Il richiamo operato dai commi 6 e 7 dell’art. 3 alla necessaria esistenza delle opere di urbanizzazione secondaria deve considerarsi un refuso.

In via generale, ciò che la legge richiede a fini di edificazione è l’esistenza di sufficienti opere di urbanizzazione primaria e di un’idonea dotazione di aree per “standard urbanistici” (spazi pubblici per attività collettive, verde pubblico, parcheggi pubblici), nei limiti specificati dagli artt. 3 e 5 del d.m. n. 1444/1968; ciò, peraltro, con la precisazione che il reperimento di tale dotazione è compito affidato dalla legge alla pianificazione urbanistica e, solo indirettamente, riverbera sull’attività edilizia, poiché i relativi titoli devono essere co

L’art. 3, comma 9, impone che la destinazione d’uso degli edifici interessati dagli interventi di previsti dal comma 1 deve essere mantenuta per dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori di ampliamento.

L’art. 6 del Piano Casa regionale prevede che gran parte degli interventi in esso previsti siano assentibili mediante denuncia di inizio attività, nei modi e termini disciplinati dall’art. 23 del d.P.R. n. 380/2001.

L’espresso richiamo alla disciplina del Testo Unico dell’Edilizia continua ad avere efficacia anche alla luce dell’introduzione delle normative in materia di certificazione di inizio attività (cd. CIA) e di segnalazione certificata di inizio attività (cd. SCIA), poiché l’art. 5, comma 1, lett. b), del d.l. n. 70/2010 - pur avendo disposto la “estensione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) agli interventi edilizi precedentemente compiuti con denuncia di inizio attività (DIA)”, ha, tuttavia, precisato che “le disposizioni di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 si interpretano nel senso che le stesse si applicano alle denunce di inizio attività in materia edilizia disciplinate dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con esclusione dei casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire. Le disposizioni di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 R si interpretano altresì nel senso che non sostituiscono la disciplina prevista dalle leggi regionali che, in attuazione dell’articolo 22, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, abbiano ampliato l’ambito applicativo delle disposizioni di cui