Commerciabilità dell’immobile abusivo: chiarimenti della Cassazione

FATTISPECIE - La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di inadempimento di un contratto preliminare di compravendita di un immobile affetto da difformità - sanabili ma non condonate - rispetto al progetto assentito. Nel caso di specie il promissario acquirente aveva proposto richiesta di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 del Codice civile, che era stata respinta sulla base del fatto che la difformità urbanistica del bene rendeva impossibile alla Corte distrettuale la pronuncia di trasferimento coattivo ai sensi del citato art. 2932, Cod. civ.

CONSIDERAZIONI DELLA CORTE - In linea con quanto già affermato dalle Sezioni Unite (sent. n. 8230 del 22/03/2019 - vedi la Nota Compravendita di immobile abusivo: condizioni di validità), con la pronuncia in discorso la Corte ha precisato che l'art. 46, comma 1, del D.P.R. 380/2001 (sulla nullità degli atti giuridici relativi ad immobili abusivi) non consente di pervenire alla conclusione dell’incommerciabilità dell’immobile difforme dalle prescrizioni urbanistiche contenute nel titolo edilizio.

Requisiti dichiarativi
Ed infatti le norme in materia prevedono ai fini della validità del negozio:
- la "dichiarazione" della parte alienante indicativa degli estremi del titolo abilitativo;
- ovvero (ma solo per le opere iniziate anteriormente al 02/09/1967) la"dichiarazione sostitutiva di atto notorio" attestante che l'opera è iniziata anteriormente alla data predetta (art. 40, comma 2, L. 47/1985).
Ciò che dunque viene richiesto non è la corrispondenza tra la situazione dell'immobile e la conformità urbanistica che risulta dal titolo, quanto piuttosto la corrispondenza della "dichiarazione" della parte alienante - resa contestualmente alla stipula dell'atto o "recuperata" successivamente - rispettivamente, ad un titolo edilizio realmente rilasciato dalla autorità competente e recante gli estremi indicati, o all'elemento cronologico della data di inizio delle opere.

In altri termini è l’assenza di tali dichiarazioni a determinare la nullità del contratto e non la mancata conformità dell'immobile allo strumento urbanistico, quest’ultima non inclusa dalle citate norme tra gli elementi essenziali, perfezionativi del contratto traslativo della proprietà. Pertanto l'immobile deve ritenersi commerciabile, indipendentemente dalla corrispondenza della reale situazione del bene al titolo urbanistico effettivamente rilasciato.

Produzione delle dichiarazioni in corso di causa
Inoltre, hanno affermato i giudici, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40, L. 47/1985, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932, Cod. civ., altrimenti venendosi irragionevolmente a privare di ogni effettività la stessa tutela accordata dall'ordinamento al soggetto a favore del quale debbono prodursi gli effetti acquisitivi del diritto reale, prenotati con la stipula del preliminare.

CONCLUSIONI - Dalla decisione della Corte si possono pertanto desumere i seguenti principi:
- è possibile ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932, Cod. civ. anche se l’immobile sia difforme dal progetto assentito, non costituendo la predetta difformità una causa di incommerciabilità dello stesso;
- le dichiarazioni previste dalle norme in materia non presentate nell’ambito del contratto preliminare possono provenire anche in corso di causa da parte del promissario acquirente e fino al momento della decisione.