Sent. C. Cass. 23/03/2004, n. 5755

1. Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41 «sexies» della L. 17 agosto 1942 n. 1150, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, norma imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Il suddetto vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore - venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente e soltanto nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio. In tale giudizio la pronuncia di nullità delle eventuali clausole contenenti atti di rinuncia inseriti nei contratti conclusi dall'originario costruttore - venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben si presta infatti ad essere adottata «incidenter tantum», in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell'originario costruttore - venditore, non convenuto in giudizio. 2. In tema di urbanistica, qualora il costruttore di un edificio proceda alla vendita separata delle singole unità abitative rispetto alle relativa alle aree accessorie, la violazione o l'elusione del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio delle aree predette (imposto dall'art 18 della L. 67/765) determina la nullità delle relative clausole contrattuali, contenute negli atti di vendita degli alloggi, la loro sostituzione con la disciplina legale, il conseguente riconoscimento di un diritto reale d'uso a vantaggio dei proprietari delle singole unità abitative (principio affermato dalla S. C. con riferimento ad una fattispecie in cui il costruttore - venditore, nella ripartizione separata dell'area accessoria del fabbricato tra i proprietari delle singole unità immobiliari, aveva attribuito ad alcuni di questi un numero di box doppio rispetto ad altri che non ne avevano potuto acquistare nessuno).