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Sent. C. Cass. civ. 17/09/2015, n. 18214

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Locazione ad uso abitativo - Prescrizione di forma scritta ex art. 1 della L. n. 431 del 1998 - Violazione - Conseguenze.

Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta richiesta dall’

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SENTENZA

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI

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I FATTI E I MOTIVI DI RICORSO

1. P.I. concesse in locazione un immobile di sua proprietà, sito in Fondi, al padre C., con facoltà di sublocazione.

1.1. Questi concesse a sua volta in godimento l'appartamento a T.G. e a Co.Si..

2. La P. ottenne, in data 26 giugno 2006, un provvedimento di convalida di sfratto per morosità nei confronti del padre, che pose in esecuzione estromettendo la Co. dal possesso dell'immobile.

2.1. Nel proporre opposizione all'esecuzione, quest'ultima espose di aver ricevuto in locazione l'appartamento da P.C. fin dal febbraio 2003, verso un canone di locazione pari Euro 100, poi aumentato ad Euro 250 a seguito di alcuni interventi di manutenzione, sostenendo che la convalida di sfratto era effetto di dolo e collusione dei P. ai suoi danni.

2.2. P.C., con autonomo ricorso, poi riunito al procedimento di opposizione, agì a sua volta per la risoluzione del contratto concluso con T.G. e la convivente C. S., a suo dire morosi nel pagamento dell'indennità mensile di occupazione dal gennaio 2006.

3. Il Tribunale di Latina, riuniti i giudizi, dichiarò che tra Co.Si. e P.C. era stato stipulato, fin dal maggio 2003, un contratto di locazione per il canone mensile di Euro 250.

3.1. In particolare, con riguardo alla mancanza di forma scritta, il giudice di primo grado affermò che l'eventuale nullità del negozio poteva essere fatta valere dalla sola parte conduttrice, trattandosi di una nullità relativa. Ne conseguiva la inefficacia della procedura esecutiva per rilascio proposta da P.I. nei confronti della Co., potendo quest'ultima vantare un diritto di godimento opponibile a colei che agiva per il rilascio, oltre a quello al risarcimento dei danni, patrimoniali e non, patiti a causa del trasloco in altra abitazione.

3.2. P.C. e I. furono pertanto condannati a reimmettere la Co. nel possesso dell'immobile, e il solo P.C. anche al risarcimento del danno, mentre le sue domande nei confronti della Co. e del T. furono rigettate.

4. Propose appello P.C., chiedendo, previa declaratoria di nullità del contratto per mancanza della forma scritta, il rigetto delle domande svolte da Co.Si. e la risoluzione del rapporto intercorso con il T., oltre alla sua condanna al pagamento dei canoni /indennità di occupazione per dieci mensilità.

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LE RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 ricorsi, principale e incidentali, proposti avverso la medesima sentenza, devono essere riuniti.

1.1. Il ricorso principale è infondato.

1.2. Al rigetto del ricorso principale conseguono l'assorbimento del ricorso incidentale condizionato di P.C. e il rigetto del ricorso di T.G..

2. All'esame del ricorso principale vanno premesse le considerazioni che seguono.

2.2. La disciplina codicistica della locazione di immobili urbani è stata integrata, negli ultimi decenni, da numerosi interventi di legislazione speciale, concernente in particolare i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo.

2.3. La materia, come è noto, ha trovato una sua prima disciplina organica nella L. n. 392 del 1978, ispirata all'esigenza di realizzare un meccanismo di determinazione legale del contenuto del contratto - e, in particolare, del canone di locazione -, calcolato sulla base di una serie di parametri oggettivi.

2.3.1. Come pressoché unanimemente ritenuto dai commentatori della normativa, la scelta del legislatore, di forte stampo dirigistico, ha prodotto risultati estremamente negativi, causando gravi distorsioni del mercato delle abitazioni. I proprietari, - salvo far ricorso alla sistematica pressi dei c.d. affitti in nero - preferirono togliere dal mercato i propri appartamenti, ritenendo oltremodo antieconomico concederli in locazione ad un canone spesso irrisorio, assai lontano dal vero valore di mercato e con alti rischi di perdita della relativa disponibilità per lungo tempo.

2.3.2. Il fenomeno del ritiro del mercato delle locazioni di un considerevole numero di immobili rese così necessario un nuovo intervento del legislatore, dapprima timidamente derogatorio rispetto alla ratio sottesa alla L. del 1978 (il riferimento è al D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 11, contenente la normativa dei c.d. "patti in deroga"), e poi del tutto speculare ad essa, a far data dalla L. n. 431 del 1998.

2.3.3. Il primo intervento, del 1992, consentì, nei contratti di locazione ad uso abitativo, la libera pattuizione del corrispettivo, bilanciata da un sostanziale raddoppio della durata del contratto, mentre tutti gli altri aspetti del rapporto contrattuale continuarono ad essere regolati dalla precedente disciplina.

2.4. La L. n. 431 del 1998 ha reso definitiva la scelta del legislatore di abbandonare definitivamente l'idea del canone "equo" imposto per legge, e di fronteggiare, eliminandolo in radice, il fenomeno del c.d. "sommerso".

2.4.1. Venne così sancita in via definitiva la liberalizzazione del canone delle locazioni ad uso abitativo, bilanciata da una maggiore stabilità del rapporto contrattuale, con espressa previsione dell'obbligo della forma scritta e della registrazione del contratto.

2.4.2. I contratti che ricadono nell'ambito applicativo della legge sono le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo che non abbiano ad oggetto beni vincolati o che non siano costruiti nell'ambito dell'edilizia residenziale pubblica o che non siano alloggi locati per finalità esclusivamente turistiche (art. 1).

2.4.3. La legge prevede due possibili modalità di contrattazione:

una prima, libera, una seconda strutturata secondo modelli-tipo, frutto di accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (art. 2, comma 3).

2.5. Il legislatore detterà pochissime prescrizioni, limitandosi a richiedere la forma scritta e a disciplinare la durata del contratto, che varia a seconda si sia scelto il modello a forma libera oppure quello concordato tra associazioni. Nel primo caso, infatti, è prevista una durata minima di quattro anni rinnovabili per ulteriori quattro, mentre nel secondo la durata minima è di tre anni rinnovabili per altri due.

3. Con specifico riguardo al problema della forma negoziale dei contratti di locazione, va premesso come, nel nostro sistema codicistico, viga, secondo l'opinione dominante (peraltr

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P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta quello principale, assorbito il ricorso incident

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