Sent. C. Cass. civ. 10/12/2014, n. 26049

I coniugi B.A. e C.G., proprietari di due unità immobiliari site in (OMISSIS), convenivano innanzi al Tribunale di Termini Imerese F.r., S.N. e Be.Gi.. Chiedevano l'accertamento dei loro diritti condominiali su vari spazi e impianti del complesso edilizio denominato" F.", lamentando diverse violazioni dei loro diritti individuali e condominiali. Contumace Be.Gi., i convenuti F. e S. resistevano in giudizio, quest'ultima proponendo, altresì, domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la condanna degli attori a demolire un loro fabbricato per violazione delle distanze legali.

F.I., a sua voltai instaurava innanzi al medesimo Tribunale altra causa contro i coniugi B. -c., di cui chiedeva la condanna a rilasciare porzioni immobiliari occupate abusivamente; a eliminare una veduta esercitata da un terrazzo realizzato in sostituzione della precedente copertura del tetto del loro villino; e a demolire un corpo accessorio costruito in violazione delle distanze legali e con aggravio di una servitù di scarico. Il tutto oltre al risarcimento dei danni. Nel resistere, i B. - C. riproponevano le medesime domande già avanzate nel primo giudizio.

Riunite le due cause, il Tribunale con sentenza del 27.11.2002 respingeva le domande proposte dai B. -C. e da S.N., e in accoglimento di quelle proposte da F. I. dichiarava in favore di lui la proprietà esclusiva, libera da servitù, della terraz

1. Col primo motivo è dedotta la violazione degli artt. 1100, 1101, 1102, 1103, 1117, 1119 c.c., art. 1350 c.c., n. 3 e art. 2643 c.c., nonché il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione rispettivamente all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Si sostiene che in base alla circolare del Ministero dei LL.PP. del 14.5.1970 le lottizzazioni devono essere uniformate alla regolamentazione stabilita dagli strumenti urbanistici. Nel caso di specie, il P.R.G. adottato nel 1969 ed approvato nel 1976, stabiliva che i 30/100 almeno del terreno dovesse essere destinato a verde o a parcheggi. Ne conseguirebbe, secondo parte ricorrente, che tutti gli spazi esistenti nel complesso immobiliare in questione avrebbero tale destinazione e sarebbero perciò divenuti di natura condominiale.

Tale natura troverebbe conferma nell'atto di vendita 14.5.1991 dai coniugi D.L. -Su. ai B. -C. e nella clausola ivi contenuta sulla cessione anche dei diritti sulle parti condominiali del complesso edilizio;

nonché nel precedente contratto 21.3.1988 tra F.I. e i D.L. -S., col quale erano stati trasferiti a questi ultimi anche le "... quote condominiali, per legge l’uso e/o destinazione ai sensi dell’art. 1117 c.c.". Richiama, quindi, giurisprudenza di questa Corte secondo cui la nascita di un condominio non postula un atto formale, ma si verifica pieno iure, senza che sia necessaria alcuna Delib., con la costruzione su un suolo comune, o con il frazionamento da parte dell'unico proprietario di un edificio i cui piani o porzioni di piano siano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva; e l'ulteriore indirizzo (sent. n. 4881/93) per cui la presunzione legale di comunione deve ritenersi applicabile anche quando non si tratti di parti comuni di un edificio diviso per piani, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi. Infine, deporrebbero nel senso della natura condominiale delle aree in questione le ammissioni contenute negli scritti difensivi di parte F., che la Corte non ha considerato nella loro valenza ai sensi dell'art. 229 c.p.c..

Il motivo mette capo al seguente quesito di diritto, ex art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis: "dica la Corte di Cassazione se per la utilizzazione delle parti comuni a servizio di un complesso immobiliare, realizzato da un comune dante causa e successivamente trasferito a più acquirenti con vendite separate, con l'indicazione specifica dell'utilizzazione di tali parti comuni, deve sussistere la formalizzazione di un apposito atto di costituzione di un condominio tra fabbricati a sè stanti, e se nel caso di specie le pattuizioni sancite nell'atto di vendita del trasferimento che richiamano la norma di cui all'art. 1117 c.c., sono sufficienti di per sè ad individuare le parti comuni trasferite al nuovo acquirente".

2. -Il secondo motivo espone la violazione degli artt. 1100, 1101, 1102, 1103, 1117, 1350 e 229 c.p.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. In relazione alla comproprietà del locale autoclave parte ricorrente deduce che, contrariamente a quanto ritenuto dal C.t.U. arch. Ca., detto immobile è censito nell'elaborato catastale accluso all'istanza di sanatoria edilizia come bene comune alle particelle 402, sub 1 e 2, e 1071, sub 1 e 2, quest'ultima di proprietà B. -C.. Circostanza, questa, che sconfessa quanto lo stesso c.t.u. ha riportato a pag. 4 della sua relazione tecnica, laddove afferma che nell'istanza di sanatoria n. 380/85 presentata da Fa.lg., il locale autoclave era comune alle particelle 406, sub 1 e 2 e 1075. Su tale strana considerazione, afferma parte ricorrente, si regge la sentenza d'appello, che risulta, così, viziata da contraddittorietà ed insufficienza motivazionale. Peraltro, prosegue parte ricorrente, lo stesso F. ha confessato a pag. 3 della sua comparsa di risposta del 24.7.1997 e a pag. 4 del suo atto di citazione 21.10.1997 la presenza di tale autoclave nel trasferimento immobiliare in favore dei B. -c., rilevando l'avvenuta costituzione di un diritto di servitù in loro favore "per accesso ed uso dei B. -C,1I; ed affermando che "più volte aveva chiesto agli odierni condomini, inclusi i convenuti, di costituire un condominio per una equa ripartizione delle relative spettanze". Segue il quesito: "dica il Supremo Collegio se il decidente, a fronte delle contraddette affermazioni del C.T. di Ufficio e le ammissioni della parte circa l'esistenza di un manufatto da considerare accessorio comune, possa discostarsi nella sua statuizione da tali elementi valutativi ed affermare l'inesistenza di una prerogativa di comunione in ordine all'utilizzazione del manufatto, violando il disposto degli artt. 1100, 1102, 1117, 1123 c.c. e art. 229 c.p.c.".

3. -Il terzo motivo deduce la violazione degli artt. 1100, 1101, 1102, 1117 e 1123 c.c. e art. 229 c.p.c., e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione rispettivamente, all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La Corte territoriale ha escluso il diritto dei B. -C. ad accedere alla terrazza per raggiungere il locale autoclave, assumendo che essi non siano titolari di alcun diritto di servitù di passaggio attraverso la terrazza, non essendo comproprietari di detto locale.

La questione, sostiene parte ricorrente, è strettamente connessa a quella relativa all'autoclave, nel senso che i ricorrenti se sono comproprietari di questa "devono avere il diritto di goderne e di usarne nei limiti stabiliti dalla legge e dalla comunione dei beni, avuto anche riguardo all'art. 1102 c.c., che nel diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne" (così, a pag. 15 del ricorso).

Circa l'impianto elettrico, sul quale il c.t.u. arch. Ca. nulla ha riferito, giova rilevare che il primo c.t.u., ing. V., ha individuato il locale in cui sono ubicati i contatori elettrici tra le parti comuni agli immobili F., S., Be. e B. -c., circostanza, questa, confermata anche dal F. a pag. 5 della comparsa di risposta del 24.7.1997, ave ha asserito che "per vetustà e per anomale operazioni da altre poste in essere, si era riscontrato un guasto nel trasformatore, ovviato a ciò mediante la relativa sostituzione e le opportune riparazioni 'con'le proprie risorse economiche, sperando in un'equa ripartizione della spesa tra tutti i coutenti, compresi gli odierni convenuti" .

E' intuitivo, pertanto, sostiene parte ricorrente, che anche il locale ave sono collocati i contatori elettrici, nonché l'impianto elettrico in generale, non può non essere considerato tra le parti comuni di cui, pro quota, gli odierni ricorrenti dovevano essere riconosciuti proprietari.

La Corte accoglie il nono e il decimo motivo di ricorso, respinti gli altri, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione del