Decreto Salva casa: alcune sensate proposte emendative

Il decreto-legge c.d. “Salva Casa” (D.L. 29/05/2024, n. 69), apporta modifiche varie al Testo unico edilizia, di cui al D.P.R. 380/2001, con particolare riferimento a: edilizia libera, stato legittimo dell'immobile, mutamento della destinazione d’uso, opere abusive, tolleranze costruttive e accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità.
Di seguito alcuni nostri articoli che illustrano i principali contenuti del provvedimento, al momento provvisori dato che è in corso la fase di conversione in legge:
* Mutamento di destinazione d’uso, nuove regole nel D.L. Salva casa
* Difformità parziali, semplificazioni per l’accertamento di conformità in sanatoria
* Stato legittimo degli immobili nel D.L. Salva casa, le nuove regole
* Le nuove tolleranze costruttive ed esecutive nel D.L. 69/2024
* Difformità parziali e tolleranze, compiti e responsabilità dei professionisti tecnici

Quanto agli obiettivi, particolare enfasi è posta dal Governo sul tentativo di rimuovere ostacoli, ricorrenti nella prassi, che possono determinare stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali, e di conseguenza sulla tutela dell’affidamento dei proprietari che - avendo legittimamente acquistato immobili in assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici - si possono trovare nell’impossibilità di alienarli in forza di normativa sopravvenuta.
Come spesso accade in questi casi, il provvedimento sarà con ogni probabilità oggetto di numerose modifiche durante la fase della conversione in legge, e varie proposte emendative fin da subito hanno iniziato a circolare. Alcune proposte, provenienti da addetti ai lavori ed esperti del settore, sono finalizzate a risolvere situazioni annose e consolidate, che non hanno trovato risposta nemmeno nella giurisprudenza, anzi spesso divisa su orientamenti tra di loro contrapposti e inconciliabili.
Tra queste, meritano di essere menzionate quelle avanzate dal gruppo di lavoro promosso da Assoutenti con altre primarie associazioni di consumatori, composto dall’Avv. Andrea Di Leo (esperto di edilizia e urbanistica nonché autore per Legislazione Tecnica del volume “ABUSI EDILIZI. Sanatorie, regolarizzazioni e tolleranze”), dall’Ing. Enrico Sterpi (Presidente dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Genova) e dall’Avv. Gianluca Betti (Studio Legale Betti, Genova) con il coordinamento dell’Avv. Gabriele Melluso (Presidente nazionale di Assoutenti).
Si fornisce di seguito una sintesi, rinviando per un dettaglio completo, che comprende anche le proposte di modifiche agli articoli del TUE, al documento allegato, presentato dal gruppo di lavoro lo scorso 17/06/2024 in audizione presso l’VIII Commissione (Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici) della Camera dei Deputati.

Tra le proposte avanzate dal gruppo di lavoro, quella di introdurre una disciplina espressa della sanatoria sismica, superando al contempo anche il tema della c.d. “doppia conformità strutturale” (ossia la necessità che l’intervento, per essere suscettibile di accertamento di conformità, sia conforme alla normativa sismica vigente tanto al tempo di esecuzione dell’opera quanto a quello di presentazione della domanda di sanatoria), con l’introduzione dell’accertamento al solo momento della domanda di sanatoria.
Questo, dal punto di vista della sicurezza dell’edificato, da un lato eliminerebbe una verifica sostanzialmente inutile (quella rivolta al passato), e dall’altro vincolerebbe la sanatoria sismica alla sola disciplina vigente, l’unica in grado di garantire la pubblica e privata incolumità.
Altre proposte emendative insistono sul nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto proprio dal D.L. 69/2024 e concernente la sanatoria delle difformità parziali tramite una sorta di doppia conformità “semplificata”).
Le proposte mirano a meglio circoscrivere il perimetro applicativo e della conformità che bisogna dimostrare per conseguire la sanatoria, ridurre gli spazi di discrezionalità dell’amministrazione favorendo la certezza del diritto, introdurre la possibilità di regolarizzare le parziali difformità anche in presenza di vincolo paesaggistico.

Altre proposte emendative degne di rilievo riguardano una disciplina per situazioni di:
* parziali difformità compiute nell’attuazione di un titolo abilitativo anteriore all’entrata in vigore della L. 10/1977 (norma che per prima ha introdotto la c.d. “variante di fine lavori”) ;
* parziali difformità cui sia seguita - previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari incaricati - la certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme previste dalla legge, o che comunque l’amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell’ambito di un procedimento edilizio e che non abbia contestato come abusi o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell’agibilità dell’immobile.

Ancora, si segnalano proposte emendative - nell’ambito della disciplina delle opere strutturali e in zone sismiche (vedi Opere strutturali: progetto, denuncia, direzione dei lavori e collaudo e Disciplina delle costruzioni in zone sismiche) - finalizzate a:
* rilanciare la centralità del professionista tecnico quale figura di reale garanzia della corretta applicazione della norma e del compimento del procedimento edilizio, a tale scopo meglio regolando la responsabilità deontologica del Direttore dei lavori in caso di coinvolgimento in interventi in totale difformità o variazione essenziale rispetto al permesso di costruire (proposta di modifica all’art. 29 del D.P.R. 380/2001);
* definire una chiara distinzione (a oggi assente) per le violazioni di norme in tema di edilizia antisismica tra “fatti procedurali” e “fatti sostanziali” (proposta di modifica all’art. 32 del D.P.R. 380/2001);
* introdurre della possibilità di gestire gli adempimenti connessi con la normativa per le opere strutturali con strumenti digitali (proposta di modifica all’art. 66 del D.P.R. 380/2001)
* istituire la comunicazione della relazione a strutture ultimate anche al collaudatore statico, ridefinire le tempistiche per quest’ultimo per espletare il proprio incarico e attribuire al progettista la responsabilità di valutare quando sia possibile la sostituzione del certificato di collaudo con la dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori (proposta di modifica all’art. 67 del D.P.R. 380/2001);
* convertire alcune ammende penali inflitte per alcune inadempienze di carattere meramente procedurale in sanzioni amministrative (proposta di modifica agli artt. 72-74 del D.P.R. 380/2001);
* incrementare l’ammenda per chi utilizza le costruzioni prima del rilascio del certificato di collaudo o del certificato di regolare esecuzione (proposta di modifica all’art. 75 del D.P.R. 380/2001).
Sempre nell’ambito delle opere strutturali e in zone sismiche, altra importante semplificazione proposta è quella che mira a portare nel Testo unico edilizia tutti gli aspetti amministrativi e sanzionatori, lasciando invece alle norme tecniche sulle costruzioni (vedi Normativa tecnica per le costruzioni), che seguono le evoluzioni della conoscenza tecnico/scientifica, gli aspetti operativi per le metodologie di analisi e verifica (proposta di modifica agli artt. 85-87 e 90 del D.P.R. 380/2001).

Infine, di grande importanza per il superamento di criticità per i cittadini e i condomini, la proposta che mira al superamento di criticità interpretative concernenti l’istituto della CILA (e della CILA-S per gli interventi di cui al c.d. “Superbonus” ex art. 119 del D.L. 34/2020), in particolare in merito alla possibilità di integrazione documentale di una CILA incompleta, con l’introduzione di una misura che ne consenta l’integrazione con effetto retroattivo dalla data di sua prima presentazione (proposta di modifica all’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001).

Auspicando che le proposte in questione, provenienti dal mondo delle professioni tecniche, delle amministrazioni e dei cittadini, soggetti direttamente coinvolti nelle attività edilizie, siano attentamente vagliate dal Parlamento, sarà come sempre gradito sapere Voi lettori cosa ne pensate.
Ci sentiamo anche di unirci al gruppo di lavoro latore delle sopra illustrate proposta nel suggerire di portare avanti una revisione organica del Testo unico, anche al fine di rimuovere norme che sono superate dei tempi e dalle norme tecniche specifiche di settore, alle quali sarebbe meglio rinviare senza integrare nel punti tecnici nel testo principale, in modo da evitare che in caso di revisione delle norme tecniche si possano determinare confusione e situazioni contraddittorie.