Difformità parziali, semplificazioni per l’accertamento di conformità in sanatoria

Il D.L. 69/2024 ha introdotto nel Testo unico dell'edilizia l’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001, modificando l’istituto della doppia conformità limitatamente alle ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché nelle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA semplice e disciplinando la relativa procedura di sanatoria. Con riferimento alle difformità parziali, il nuovo Decreto ha anche modificato l’art. 34, D.P.R. 380/2001, aumentando le sanzioni alternative per la fiscalizzazione dell’abuso.
Rimane invece immutata la disciplina dell’art. 36, D.P.R. 380/2001 per gli abusi più gravi, ossia gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o SCIA alternativa, in totale difformità o con variazioni essenziali, per i quali rimane invariato l’attuale regime della “doppia conformità”, ossia la necessità del rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

PROCEDURA DI SANATORIA DELLE DIFFORMITÀ PARZIALI

Conformità edilizia e urbanistica - Con l'inserimento dell'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, si prevede che nei casi di parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA di cui all'art. 34, D.P.R. 380/2001, nonché nelle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA di cui all'art. 37 del D.P.R. 380/2001, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria allo sportello unico se l’intervento risulti conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda,
- nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Sanatoria con prescrizioni (condizionata) - In sede di esame delle richieste, lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate (comma 2 dell’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001). In tal caso il titolo sarà rilasciato subordinatamente all'attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, di tali interventi.

Dichiarazione del professionista abilitato - La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria devono essere accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione che attesta lo stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001 (vedi Stato legittimo degli immobili nel D.L. Salva casa, le nuove regole).
Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.
In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del D.P.R. 28/12/2000, n. 445 (comma 3 dell’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001).

Sanatoria di immobili in aree paesaggistiche - In relazione agli interventi eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il comma 4 dell’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001 prevede che qualora gli interventi siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

Oblazione - Il rilascio del permesso e la SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro (art. 36-bis, comma 5, D.P.R. 380/2001).
Al riguardo l’art. 1, comma 2, D.L. 69/2024, specifica che un terzo di queste entrate saranno utilizzate:
- per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale, fatta salva la ripetizione delle spese nei confronti del responsabile,
- per la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.
Qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione (art. 36-bis, comma 5, D.P.R. 380/2001).

Termini procedurali, silenzio accoglimento - Con particolare riferimento ai profili procedurali, il comma 6 del nuovo art. 36-bis stabilisce che:
- sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta;
- per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni di cui all’art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990;
- in caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, i predetti termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica.
Eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci.
I termini sono interrotti qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie (che devono essere motivate e formulate in modo puntuale) e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori.

Esclusione del diritto alla restituzione delle sanzioni già pagate - La presentazione della richiesta di permesso di costruire o della SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis, D.P.R. 380/2001, non dà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dall’amministrazione comunale o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del Decreto Salva casa (30/05/2024) (art. 3, comma 4 del D.L. 69/2024).

FISCALIZZAZIONE, AUMENTO DELLE SANZIONI - Infine si evidenzia che, con riferimento agli interventi in difformità parziale dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, la lett. e) dell’art. 1 del D.L. 69/2024, in modifica dell’art. 34 del D.P.R. 380/2001, ha disposto l’incremento della sanzione applicabile nel caso di difformità non rimuovibili senza pregiudizio per la parte eseguita in conformità:
- dal doppio al triplo del costo di produzione, in caso di immobili a destinazione residenziale e
- dal doppio al triplo del valore venale dell’opera realizzata in difformità, se ad uso diverso.