Le nuove tolleranze costruttive ed esecutive nel D.L. 69/2024

Nell’ambito delle novità in tema di edilizia introdotte dal c.d. “Decreto Salva casa”, la lett. f) dell’art. 1 del D.L. 69/2024 ha modificato la disciplina delle tolleranze costruttive in caso di lievi difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE - Secondo il comma 1 dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, il nuovo comma 1-bis dell’art. 34-bis (introdotto dal D.L. 69/2024) ha previsto nuove percentuali, riparametrando le tolleranze in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. In particolare, la disposizione stabilisce che, in relazione ai predetti interventi realizzanti entro tale termine, sono stabilite le seguenti percentuali di scostamento dalle misure previste dal titolo abilitativo a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare:
- 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.
Ai fini del computo della superficie utile, si deve tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo (art. 34-bis, comma 1-ter, D.P.R. 380/2001).

L’art. 3, comma 1, del D.L. 69/2024 ha specificato che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24/05/2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati ai sensi del nuovo comma 1-bis dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001.

TOLLERANZE ESECUTIVE - Con riferimento alle tolleranze esecutive (ossia le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi), il nuovo comma 2-bis dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, prevede che per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, costituiscono tolleranze esecutive anche:
- il minore dimensionamento dell'edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

ZONE SISMICHE, ATTESTAZIONE DEL TECNICO ABILITATO - L’art. 34-bis, comma 3-bis, D.P.R. 380/2001 (di nuova introduzione) specifica, inoltre, che per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi che costituiscono tolleranze rispettino le prescrizioni del Testo Unico in materia di costruzioni in zone sismiche. Tale attestazione deve essere trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’Ufficio tecnico regionale, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle Regioni, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza (art. 94-bis, D.P.R. 380/2001). Alla dichiarazione relativa alle tolleranze di cui al comma 3 dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001, ai fini dello stato legittimo dell'immobile, il tecnico deve allegare l’autorizzazione per l’inizio dei lavori o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

DIRITTI DEI TERZI E FALSA DICHIARAZIONE - Infine, secondo il nuovo comma 3-ter dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, il tecnico abilitato dovrà verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.
In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del D.P.R. 28/12/2000, n. 445.
La formazione dei titoli e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione della dichiarazione di cui al comma 3 dell'art. 34-bis, D.P.R. 380/2001.

PUBBLICHE AMMINISTRAZIONI - L’art. 3, comma 2, del D.L. 69/2024 prevede l’applicabilità delle nuove norme sulle tolleranze anche all’attività edilizia delle pubbliche amministrazioni. Queste ultime possono dichiarare le tolleranze costruttive ed esecutive di cui all’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001, commi 1-bis e 2-bis, mediante il proprio personale deputato allo svolgimento delle ordinarie mansioni tecniche nel settore dell’edilizia. A tal fine possono avvalersi del supporto e della collaborazione di altre amministrazioni pubbliche ovvero di soggetti terzi.