Ampliamento della superficie residenziale mediante apertura di locali tombati

FATTISPECIE - Nel caso di specie la società ricorrente contestava l’ordine di demolizione delle opere realizzate in un villino consistenti, tra l’altro, nell’ampliamento di due bagni mediante accorpamento di piccoli vani strutturali tombati. In particolare, sosteneva che si trattava di una difformità contenuta entro il limite delle tolleranze costruttive del 2% della superficie complessiva del fabbricato, quale risultante dalla somma delle superfici dei vari piani del villino. Inoltre, a suo avviso, si trattava di opere interne non incidenti sulla sagoma e prospetti che, date le loro modeste dimensioni, rientrerebbero nell’attività edilizia libera di cui all’art. 6, D.P.R. 380/2001.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE - In proposito TAR Lazio-Roma 01/03/2024, n. 4180 ha chiarito che l’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001 sulle tolleranze costruttive, riferendosi alle “misure previste nel titolo abilitativo”, opera unicamente con riferimento ad interventi contemplati dal titolo edilizio, stabilendo che lo scostamento dei parametri dell’opera - per come essa è di fatto realizzata - rispetto ai parametri assentiti non costituisce abuso se non supera il 2%. Nel caso di specie l’intervento non era stato oggetto di titolo edilizio e pertanto non poteva considerarsi assentito, traducendosi invece in un aumento volumetrico nuovo ed autonomo, compiuto in assenza di titolo.
Inoltre il TAR ha ricordato che la misura del 2% non deve essere rapportata all’intera unità immobiliare, il che condurrebbe a risultati irragionevoli, ma alle misure di progetto riguardanti la specifica opera eseguita in difformità (v. C. Stato 07/01/2021, n. 230; TAR Lazio-Roma 15/04/2021, n. 4413).

LOCALI TOMBATI - Quanto alla riconducibilità delle opere ad attività edilizia libera, è stato rilevato che l’elencazione di cui all’art. 6 del D.P.R. 380/2001, da ritenersi tassativa, fatta salva l’elasticità delle definizioni utilizzate, non comprende alcuna voce in cui far rientrare l’ampliamento della superficie residenziale mediante apertura di un vano tombato.
Al contrario è l’operazione di tombatura che rientra nell’attività edilizia libera. Sul punto i giudici hanno richiamato la sentenza TAR Lazio Roma 30/03/2020, n. 3722, secondo la quale l’operazione di “tombatura” consiste nella chiusura totale con muratura dei locali che li rende inaccessibili e, di conseguenza, non idonei a determinare incremento di volumetria o superficie da computarsi ai fini urbanistici in quanto non utilizzabili. Pertanto tali locali non costituiscono superficie utile e non determinano un incremento volumetrico, rientrando nell’attività edilizia libera, disciplinata dall’art. 6, D.P.R. 380/2001, al pari dei “volumi tecnici” (che sono utilizzabili esclusivamente per contenere impianti ed assicurare la funzionalità dell’edificio cui sono asserviti, per cui sono accessibili esclusivamente per l’utilizzato degli impianti in essi collocati), dai quali si distinguono per non essere neppure accessibili (come nel caso dei sottotetti non accessibili asserviti alla costruzione quale spazio vuoto utile all’isolamento termico, ecc.). Si tratta, pertanto, di locali che non devono essere computati nella volumetria o nella superficie utile dato che svolgono una loro funzione di carattere edilizio (quale potrebbe essere anche quella di rispondere ad una specifica esigenza di carattere strutturale) meramente strumentale, incompatibile con l’autonoma utilizzazione.

Viceversa, l’apertura di tali vani ad ampliamento della superficie utile residenziale, benché all’interno della sagoma, non può essere considerata urbanisticamente irrilevante, potendo, al più, ritenersi che non venga in rilievo un’ipotesi di nuova costruzione bensì di ristrutturazione edilizia c.d. pesante assoggettata comunque a permesso di costruire ex art. 10, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c).

ORDINE DI DEMOLIZIONE E GIUDICATO PENALE - Infine il TAR ha ritenuto irrilevante l'esito del procedimento penale a carico del legale rappresentante della società ricorrente. In proposito il Collegio ha ritenuto che l’esonero dalla responsabilità personale sancita dal giudice penale non è tale da elidere anche la doverosità del provvedimento repressivo-ripristinatorio emanato dall’autorità amministrativa nell’esercizio di un distinto potere di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, contemplato dal Testo unico di cui al D.P.R. 380/2001, attesa la finalità ripristinatoria delle norme che impongono il ripristino dello stato dei luoghi a tutela dell’ordinato assetto del territorio e del paesaggio.