Permesso di costruire in zone edificate e piano attuativo

FATTISPECIE - Nella fattispecie il ricorrente contestava il diniego di rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di un mobilificio. In particolare, sosteneva che l’area su cui ricadeva il lotto - in realtà gravemente interessata da fenomeni di edificazione a destinazione residenziale di carattere abusivo - fosse già dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, che aveva puntualmente descritto in sede di istruttoria.

PIANO ATTUATIVO IN ZONE URBANIZZATE - C. Stato 16/04/2024, n. 3474, nel confermare il diniego del Comune, ha spiegato che anche in presenza di un’area già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo laddove la completa edificazione della zona sia tale da essere addirittura incompatibile con un piano attuativo. Rimane invece la necessità del piano di dettaglio laddove, per effetto di un’edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona.
L’esigenza di un piano di attuativo, quale presupposto per il rilascio del titolo edilizio, s’impone infatti anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate che richiedano una necessaria pianificazione e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
La mera presenza di strade asfaltate, allacci di rete e di un sistema fognario non implica anche quell'adeguatezza e quella proporzionalità delle opere rispetto all'aggregato urbano formatosi, la quale soltanto sarebbe idonea a soddisfare le esigenze della collettività, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ed esimerebbe, quindi, da ulteriori interventi per far fronte all'ulteriore aggravio derivante da nuove costruzioni.

Nel caso di specie l’area su cui ricadeva il lotto di proprietà dell’appellante non presentava quei caratteri di completa urbanizzazione idonei a rendere la situazione di fatto incompatibile con il piano attuativo e a consentire, in via eccezionale, l’edificazione sulla base del solo titolo edilizio. Le opere menzionate dall’interessato consistevano, infatti, in strade private realizzate in assenza di titoli abilitativi, in allacci di rete possibili in qualunque zona e in un sistema fognario di proprietà privata. Non si trattava dunque di opere a fruizione collettiva e in disponibilità dell’amministrazione.

COMPLETA URBANIZZAZIONE DELL’AREA E ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI - In argomento si segnala la sentenza del TAR Campania-Napoli 18/06/2020, n. 2476, che ha fornito il seguente elenco esemplificativo dei presupposti che potrebbero configurare la completa edificazione tale consentire il rilascio del titolo in assenza del piano di dettaglio:
- tutte le strade e tutti i marciapiedi esistenti hanno ampiezza adeguata rispetto alle caratteristiche del traffico automobilistico e pedonale in un contesto abitativo divenuto ad elevata densità;
- tutte le strade sono costeggiate da marciapiedi e dotate di impianti di illuminazione;
- la rete stradale assicura l'ordinato andamento del traffico di zona ed è organicamente raccordata a quella dei comparti adiacenti;
- la portata del sistema fognario è proporzionata all'incremento demografico ed edilizio del comparto;
- la rete di distribuzione dell'acqua, dell'energia elettrica e del gas è completamente ramificata entro l'intero agglomerato formatosi in assenza di pianificazione esecutiva;
- tale agglomerato è dotato di verde pubblico e di parcheggi in maniera sufficiente;
- esistono in zona attrezzature pubbliche, scuole ed edifici di culto idoneamente dimensionati.
Un utile riepilogo degli orientamenti giurisprudenziali sulla necessità o meno dell’approvazione dei piani attuativi prima del rilascio del permesso di costruire è stato fornito da C. Stato 03/12/2019, n. 8270 che ha descritto le possibili situazioni che si possono in concreto verificare (zone inedificate, zone totalmente urbanizzate, lotto intercluso, situazioni intermedie) e le relative conseguenze sulla richiesta del titolo (si rinvia alla Nota: Permesso di costruire, piano attuativo e caratteristiche del lotto intercluso).