Tolleranze costruttive: applicazione del limite del 2%

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava la sentenza del TAR che aveva confermato un ordine di demolizione riferito a diversi fabbricati. In particolare sosteneva che il TAR, seguendo una CTU erronea, aveva calcolato sui singoli immobili invece che sull’intera costruzione il limite di tolleranza del 2% di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, alla luce del quale non vi sarebbe alcuna difformità rilevante. Inoltre, sotto altro profilo, il Tribunale non avrebbe considerato il comportamento tenuto dopo la notificazione dell’ordinanza dal proprietario, il quale aveva provveduto a demolire parte delle opere, presentato istanza di accertamento di conformità per alcuni abusi e preannunciato un progetto di demolizione di altra parte degli immobili, mantenendo in generale un contegno collaborativo e improntato alla buona fede.

BUONA FEDE DEL PROPRIETARIO E RICHIESTA DI SANATORIA - In primo luogo, C. Stato 28/03/2024, n. 2952 ha ricordato che la legittimità del provvedimento impugnato deve essere valutata alla luce della situazione di fatto e di diritto esistente nel momento della sua adozione, pertanto è irrilevante la condotta del proprietario del bene abusivo successiva all’ordinanza di demolizione (in quanto essa può rilevare ai fini della verifica sull’ottemperanza al provvedimento, ma non della legittimità di quest’ultimo).
Nel caso di specie, dunque, il comportamento “collaborativo” dell’appellante - successivo all’accertamento dell’abuso da parte dell’Amministrazione - non può incidere sulla legittimità dell’ingiunzione di ripristino.
Con riferimento alla presentazione dell’istanza di accertamento di conformità, è stato richiamato il consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui essa non incide sulla validità dell’ordinanza di demolizione ma comporta la mera sospensione della sua esecutività fino alla definizione - anche tacita - della domanda di sanatoria.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE - Quanto all’applicazione dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (inserito dal D.L. 76/2020) è stato ricordato che lo stesso stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
La norma deve essere intesa nel senso che la “tolleranza di cantiere” rilevante per escludere l’abusività dell’intervento va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo, come si evince dal dato letterale che fa appunto riferimento “singole unità abitative” (in applicazione di tale criterio di calcolo, nella fattispecie le difformità rilevate dall’amministrazione non rientravano nei margini di tollerabilità).

La sentenza offre l’occasione per ricordare che secondo la giurisprudenza tale interpretazione appare quella più corrispondente al dettato letterale del citato art. 34-bis riferito, appunto, alle “singole unità abitative” e, soprattutto, all’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità (2% della superficie del singolo appartamento), inquadrabili nelle “tolleranze di cantiere”, e non di sensibili modifiche al progetto approvato, che altrimenti potrebbero essere tanto più estese quanto più grande risulti l’edificio complessivo.
Tale impostazione non risulta efficacemente smentita:
- né dal riferimento della norma dell’art. 34-bis cit. al “titolo abilitativo”, che pur riguardando, se del caso, tutta la costruzione, non può che contenere un preciso riferimento anche alle singole unità immobiliari;
- né dalle argomentazioni contenute nelle più risalenti decisioni giurisprudenziali, favorevoli ad una più estesa liberalizzazione delle difformità da progetto, particolarmente rischiosa, però, per il possibile pregiudizio arrecato all’interesse pubblico urbanistico ed edilizio, in caso di fabbricati di grandi dimensioni (cfr. C. Stato 07/01/2021, n. 230; TAR Lazio-Roma 15/04/2021, n. 4413).

Sul tema si veda anche la Nota: Tolleranze costruttive: calcolo dell’entità, contestualità e retroattività.