Condominio parziale, ripartizione spese per rifacimento del tetto

Normalmente il tetto/lastrico solare copre l’intero edificio, facendo parte della struttura portante del medesimo. Tuttavia, può anche accadere che esso serva da copertura ad una sola parte dell’edificio: si pensi ad esempio agli stabili che sono costituiti da più scale di accesso, ad es. la scala A, la scala B, ecc. Se occorre procedere a lavori di manutenzione, occorre individuare i condomini interessati ai lavori, perché il tetto serve solo gli appartamenti di questi ultimi e non gli altri.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

CENNI SUL CONDOMINIO - Il Codice civile non offre una definizione precisa di condominio, solo l’art. 2 del D. Leg.vo 102/2014, comma 2, lett. f), definisce il condominio come “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
Il riferimento normativo del condominio è rappresentato dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile che regolano la gestione del condominio degli edifici nell’ambito della comunione.
Da un punto di vista normativo il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune: alla proprietà esclusiva dei singoli appartamenti si affianca la proprietà comune di altre parti immobiliari, come ad esempio, il tetto, le scale, la portineria, le mura portanti, le lavanderie che necessitano di una gestione comunitaria attraverso le regole del condominio.
La legge, inoltre, non definisce le parti comuni del condominio dandoci una definizione accademica del significato di condominio, ma fornisce un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa di quelle che possono essere le parti comuni del condominio. La definizione giuridica di condomino dell’art. 1117 del Codice civile afferma infatti che la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso.
Secondo la giurisprudenza, questa prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (C. Cass. civ. 23/08/2007, n. 17928). Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (C. Cass. civ. 26/07/2012, n. 13262).

LA DESTINAZIONE OGGETTIVA DEL BENE - Succede cioè che la c.d. “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari, ma solo ad alcune di esse. Difatti, la presunzione ex art. 1117 del Codice civile non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (C. Cass. civ. 29/01/2015, n. 1680).

IL CONDOMINIO PARZIALE - L’istituto in esame non ha una sua disciplina specifica, ma risulta piuttosto il frutto di interventi giurisprudenziali che, nel risolvere questioni concrete, ne hanno man mano delineato i contorni e la struttura.
Questo è un concetto che ha delle implicazioni pratiche perché riguarda la ripartizione delle spese condominiali. Bisogna infatti partire da quanto stabilisce il comma 3 dell’art. 1123 del Codice civile secondo il quale: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. In sostanza, i condomini pagano le spese per i beni comuni di cui usufruiscono solo loro.
Premesso ciò, secondo i giudici, tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (C. Cass. civ. 17/06/2016, n. 12641).
Dunque, in tale contesto, mancano i presupposti per l’attribuzione, ex art. 1117 del Codice civile, della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso.
Secondo la giurisprudenza, quindi, in presenza di beni che per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali sono destinati al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto del fabbricato, la fattispecie del condominio parziale ex lege si configura in maniera automatica, senza che sia necessario alcun atto o fatto costitutivo.

SPESE DI MANUTENZIONE E CONSERVAZIONE - In tema di condominio parziale, si osserva come le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte di fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non degli altri.
Pertanto, laddove il condominio sia costituito da un complesso formato da più edifici separati e le parti comuni relative ai singoli fabbricati (quali, ad esempio, i lastrici, tetti, scale, ascensori, di ciascun edificio) appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che compongono i vari fabbricati, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, di conservazione ed innovazione di parti e impianti comuni, devono essere ripartite fra i condomini di quella parte di fabbricato, in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno degli interessanti (Trib. Roma 28/04/2023, n. 6697).

LE DECISIONI SULLA RIPARTIZIONE DEL TETTO PARZIALE - Il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati (C. Cass. civ. 02/03/2016, n. 4127).
Quindi, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (C. Cass. civ. 16/01/2020, n. 791; C. Cass. civ. 27/09/1994, n. 7885).
Nel caso di tetto in condominio parziale, pertanto, le decisioni circa la manutenzione di questo bene comune sono adottate, con le maggioranze previste dalla legge, dai soli condomini che da quella parte traggono utilità.