Abusi edilizi in zona vincolata, limiti all’applicazione del terzo condono edilizio

FATTISPECIE - Nel caso esaminato da TAR Lazio-Roma 01/12/2023, n. 18077, il ricorrente contestava la reiezione dell’istanza di condono avente ad oggetto l’intervento di demolizione e ricostruzione di un preesistente edificio con destinazione residenziale in area sottoposta a tutela ambientale e paesaggistica, deducendo la violazione delle norme sul c.d. terzo condono edilizio (art. 32, D.L. 269/2003  e art. 3, L.R. Lazio 12/2004).

TERZO CONDONO EDILIZIO - INTERVENTI SANABILI - Per l’applicabilità del c.d. terzo condono edilizio previsto dall’art. 32 del D.L. 269/2003, conv. dalla L. 326/2003, si fa riferimento all’allegato I del medesimo Decreto che individua le seguenti tipologie di interventi suscettibili di sanatoria:
- Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
- Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del D.L. 269/2003;
- Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
- Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all'art. 2 del D.M. 02/04/1968, n. 1444;
- Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
- Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

OPERE IN ZONE VINCOLATE - Con riferimento ad abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo, il TAR Lazio ha ribadito il costante orientamento giurisprudenziale secondo il quale sono suscettibili di sanatoria solo le opere di minore rilevanza (c.d. abusi minori), corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato I del citato D.L. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre per le altre tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (v. C. Stato 20/12/2019, n. 8637; C. Cass. pen. 23/09/2020, n. 26524). Risulta dunque irrilevante il carattere meramente "formale" dell'abuso, laddove non accompagnato dalla qualificabilità dell'intervento all'interno della declaratoria di cui ai citati nn. 4, 5 e 6 del suddetto allegato.
In sostanza, ai sensi dell’art. 32, D.L. 269/2003, comma 27, lett. d), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
a) le opere siano state realizzate prima dell'imposizione del vincolo;
b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
d) vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo stesso.
A ciò deve aggiungersi che non possono essere comunque sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque d’inedificabilità, anche relativa (vedi C. Stato 05/08/2020, n. 4933).

IRRILEVANZA DELL’ACCERTAMENTO DI COMPATIBILITÀ CON IL VINCOLO - Infine, è stato affermato che, venendo in rilievo una ipotesi di preclusione normativa al condono per determinate tipologie di opere, non vi è alcuna necessità di procedere all’accertamento di compatibilità delle opere con il vincolo paesaggistico tramite acquisizione del parere, trattandosi di attività inutile in quanto in alcun modo idonea ad incidere sul regime di non condonabilità ex lege delle opere, essendo la riconducibilità degli abusi a determinate tipologie di opere dichiarate non condonabili e la loro insistenza in aree vincolate circostanze di per sé ostative al condono, il che rende irrilevante l’accertamento in concreto circa la loro compatibilità con i vincoli.

Sulla base di tali considerazioni il TAR ha escluso dall'ambito applicativo del terzo condono l'opera realizzata dal ricorrente, consistente nella demolizione e ricostruzione dell’edificio sull’area vincolata con creazione di nuovi volumi e superficie, confermando la legittimità del contestato diniego.