Contratto preliminare stipulato da un solo coniuge

È frequente l’ipotesi della sottoscrizione di un contratto preliminare avente per oggetto un bene immobile rientrante nella comunione legale da parte di uno solo dei coniugi senza il consenso dell’altro. In tale circostanza, si pone il dubbio sull’efficacia del preliminare stipulato da un solo coniuge.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

BENI IN COMUNIONE DEI CONIUGI - L’amministrazione dei beni in comunione spetta ad entrambi i coniugi, ma è necessario distinguere a seconda dell'ordinaria o della straordinaria amministrazione, consistendo quest'ultima nelle scelte e nelle decisioni che incidono più profondamente nel ménage familiare. Per gli atti di particolare importanza, il Legislatore ha richiesto il consenso di entrambi i coniugi.
Ed infatti, come previsto dall’art. 180 del Codice civile:
- l’amministrazione dei beni della comunione e la rappresentanza in giudizio per gli atti ad essa relativi spettano disgiuntamente ad entrambi i coniugi;
- il compimento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, nonché la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento e la rappresentanza in giudizio per le relative azioni spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi.
Tuttavia, come precisato dall’art. 181 del Codice civile, se uno dei coniugi rifiuta il consenso per la stipulazione di un atto di straordinaria amministrazione o per gli altri atti per cui il consenso è richiesto, l'altro coniuge può rivolgersi al giudice per ottenere l'autorizzazione nel caso in cui la stipulazione dell'atto è necessaria nell'interesse della famiglia o dell'azienda che fa parte della comunione.
Nel caso in cui vengono compiuti atti senza il necessario consenso, in base all’art. 184 del Codice civile, questi sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell'art. 2683 del Codice civile.

RAPPORTI PATRIMONIALI TRA CONIUGI - In tema di comunione legale tra coniugi, tutti gli atti di disposizione di beni immobili o beni mobili registrati (e, quindi, di un diritto reale frazionario su bene immobile) appartenenti alla comunione coniugale, compiuti da uno solo dei coniugi, senza il necessario consenso dell'altro, ovverosia in violazione della regola dell'amministrazione congiunta, sono validi ed efficaci e sottoposti alla sola sanzione dell'annullamento ai sensi dell'art. 184 del Codice civile, in forza dell'azione proponibile dal coniuge (il cui consenso era necessario) entro i termini previsti dalla stessa norma (C. Cass. civ. 31/01/2022, n. 1385; C. Cass. civ. 22/02/2018, n. 4302).

VENDITA DI COSA PARZIALMENTE DI ALTRI - In caso di bene solo parzialmente altrui, la tutela dell'acquirente non si spinge sino a consentire sempre la risoluzione del contratto, ma solo se deve ritenersi che questa altruità sarebbe stata determinante nell'escludere il suo consenso. In alternativa, gli è comunque concessa la riduzione del prezzo poiché altrimenti vi sarebbe uno squilibrio nel sinallagma contrattuale.
Invero, come precisato dall’art. 1480 del Codice civile, se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.
Secondo i giudici, in tal contesto, il trasferimento parziale del bene non dipende da una volontà del venditore in tal senso, ma dal principio di conservazione degli effetti negoziali, che si esprime nell'art. 1480 del Codice civile (C. Cass. civ. 09/10/2015, n. 20347).
Quindi, al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 del Codice civile, con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva.
Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 del Codice civile, e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore (C. Cass. civ. 29/12/2010, n. 26367).

CONTRATTO PRELIMINARE STIPULATO DA UN SOLO CONIUGE - La comunione legale, come affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 311 del 1988, è una comunione senza quote nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente a oggetto i singoli beni, con la conseguenza che ciascun coniuge può disporre dell'intero bene, configurandosi il consenso dell'altro coniuge come un negozio autorizzativo diretto a rimuovere un limite all'esercizio del potere di disposizione sul bene e il cui difetto può essere fatto valere nei limiti di quanto disposto dall'art. 184 del Codice civile.
Il contratto preliminare di vendita, concluso da uno solo dei coniugi in violazione dell'art. 180 del Codice civile, non è inefficace né nullo per mancanza di consenso del coniuge pretermesso, ma soltanto annullabile su domanda di quest'ultimo ai sensi dell'art. 184, comma 1, del Codice civile, se riguarda un bene immobile della comunione legale.
Anche la successiva giurisprudenza ha confermato che un contratto preliminare di compravendita di un immobile, stipulato da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale, è valido (C. Cass. civ. 13/01/2023, n. 904).

ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA RICHIESTA DAL PROMISSARIO ACQUIRENTE - In caso di contratto preliminare di vendita di un immobile stipulato da uno solo dei coniugi - in regime di comunione legale - non è esclusa la partecipazione del coniuge non stipulatario, al giudizio nel quale si discuta della traslazione del bene stesso.
Tale coniuge deve considerarsi litisconsorte necessario del giudizio per l’esecuzione specifica del contratto proprio perché ancora titolare di situazione giuridica inscindibile e l’eventuale decisione, in assenza di contraddittorio, sarebbe inidonea a spiegare i propri effetti, cioè a produrre un risultato utile e pratico, anche nei riguardi delle sole parti presenti, stante la natura plurisoggettiva e concettualmente unica ed inscindibile del rapporto (C. Cass. civ. 21/03/2019, n. 8040).

TUTELA IN FASE PRECONTRATTUALE - La responsabilità precontrattuale si esplica attraverso due norme di riferimento, l’art. 1337 e 1338 del Codice civile. Come evidenziato dalla legge, quando le parti non assumono comportamenti conformi al principio di buona fede, si genera conseguentemente una responsabilità precontrattuale.
In particolare, la responsabilità ex art. 1338 del Codice civile, che rappresenta una specificazione della responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 del Codice civile, presuppone non solo la colpa di una parte nell'ignorare la causa di invalidità del contratto, ma anche la mancanza di colpa dell'altra parte nel confidare nella sua validità.
La disposizione di cui all'art. 1338 del Codice civile è volta a tutelare nella fase precontrattuale il contraente di buona fede ingannato o fuorviato dalla ignoranza della causa di invalidità del contratto che gli è stata sottaciuta e che non era nei suoi poteri conoscere (Trib. Milano 25/06/2019, n. 6211).