Demolizione e ricostruzione su diversa area di sedime dopo il D.L. 76/2020

Nel caso di specie si trattava del diniego di permesso di costruire per la realizzazione di un intervento di “ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione su altro lotto” di un edificio esistente. Secondo il ricorrente, l'intervento in questione, che comporta la demolizione di un fabbricato sito su un lotto e la sua ricostruzione - senza incremento di volumetria - su altro lotto, rientrerebbe nella definizione di ristrutturazione edilizia contemplata dall'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), come modificato dal D.L. 76/2020, in quanto la nuova formulazione della disposizione fa riferimento anche alla ristrutturazione attraverso la demolizione e ricostruzione di edifici con un "diverso sedime".

Il TAR Sicilia-Palermo 20/07/2023, n. 2409 non ha condiviso tale impostazione sulla base delle seguenti considerazioni.

L’ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia, in modo da ricomprendervi anche interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, è stato realizzato con l’art. 10, D.L. 76/2020, comma 1, lett. b). Secondo il TAR, dalla lettura dei lavori preparatori alla legge di conversione emerge che la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione è finalizzata a un intervento su un’area il cui suolo è “già stato consumato” dall’esistenza di un edificio. L’obiettivo degli interventi di cui al D.L. 76/2020 in materia edilizia è stato quello di consentire la "rigenerazione urbana" e di scongiurare, pertanto, il consumo di nuovo suolo, anche tramite il “riuso” di suoli già urbanizzati.
È, allora, alla luce di tali considerazioni che va inquadrata la ratio della ristrutturazione della demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime: la modifica normativa non ha affatto inteso ricomprendere in tale fattispecie il - diverso caso - della demolizione di un edificio sito in un luogo, da ricostruire in un luogo del tutto diverso (più o meno distante dal primo). Essa, piuttosto, ha ampliato la possibilità di riutilizzare, anche in modo particolarmente ampio, il suolo già consumato.
Diversamente opinando, andrebbe quasi a svanire il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova edificazione; distinzione che, invece, rimane ferma anche nel sistema definito dalle recenti modifiche al Testo unico dell’edilizia.

Può, quindi, considerarsi tuttora valida la distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, più volte delineata dalla giurisprudenza amministrativa nel senso di individuare:
- la “ristrutturazione” in una serie di interventi rivolti a trasformare organismi edilizi e
- la “nuova costruzione” in una trasformazione del territorio non caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto.
Ne consegue che il concetto di ristrutturazione non può ontologicamente prescindere dall’apprezzabile traccia di una costruzione preesistente, mancando la quale non si ravvisa il tratto distintivo e fondamentale che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla nuova edificazione, atteso che la ristrutturazione è strumentale alla sempre più avvertita esigenza di contenere il consumo di suolo.
In altri termini, si legge nella sentenza, non vi sono ragioni per discostarsi dall’orientamento già espresso dalla giurisprudenza amministrativa che ha chiarito, seppure in vigenza della pregressa normativa (che, sul punto, non risulta - come si è visto - sostanzialmente mutata), che la ristrutturazione edilizia non ricomprende la fattispecie della traslazione dell’edificio ricostruito su un’area diversa da quella in cui insisteva l’immobile demolito.

In conclusione il TAR, chiariti nei termini di cui sopra i confini della ristrutturazione edilizia di un edificio mediante demolizione e ricostruzione su diversa area di sedime, ha ricondotto l’intervento ipotizzato da parte ricorrente alla fattispecie della nuova edificazione, con applicazione della relativa disciplina.
In tale sede potrà, se del caso, trovare applicazione la normativa in ordine alla cessione di cubatura, che nulla ha a che vedere con la qualificazione giuridica dell’intervento.

Sul tema si veda anche la Nota: Ristrutturazione con demo-ricostruzione, limiti dopo il D.L. 76/2020.