Circ. Dirig.R. Lazio 20/12/2024, n. 1566357

Con decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con legge 24 luglio 2024 n. 105, sono state introdotte significative modifiche al d.P.R. n. 380/2001. Come noto, tra le novità di maggior rili

In via generale, si sottolinea che l’ambito di applicazione dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (di seguito, per brevità, “art. 36-bis”), è limitato ai seguenti interven

Preliminarmente è opportuno definire il campo di applicazione relativo a tale tipologia di interventi.

La norma menziona il permesso di costruire (art. 10 d.P.R. n. 380/2001) e la segnalazione certificata di inizio attività (art. 23 d.P.R. n. 380/2001) e pertanto la parziale difformità o la variazione essenziale delle opere devono essere valutate rispetto a quanto previsto dai predetti titoli abilitativi; ciò comporta, necessariamente, che le opere in parziale difformità ovvero in variazione essenziale devono essere state realizzate nel periodo di efficacia del titolo di riferimento, con la conseguenza che le opere eseguite al di fuori di tale periodo sono da considerarsi realizzate in assenza di titolo, e dunque escluse dall’istituto di cui si tratta disciplinato dall’art. 36-bis.

Tanto premesso, l’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 non definisce le parziali difformità, ma ne disciplina soltanto il regime sanzionatorio. Ai fini dell’applicazione dell’art. 36-bis, appare utile richiamare un passaggio della relazione tecnica allegata al DL 69/2024, convertito con legge n. 105/2024, che definisce le parziali difformità quali “difformità comprese tra:

- i limiti delle tolleranze esecutive (art. 34-bis); e

- i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale)”.

Aderendo all’indirizzo interpretativo del legislatore nazionale, si ritiene quindi di dover definire le parziali difformità come quelle diverse dalle tolleranze esecutive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 e per le quali, al contempo, non si verificano le condizioni poste dalla legislazione regionale per la determinazione di una variazione essenziale.

Nello specifico, l’art. 17 della l.r. 15/2008 stabilisce che:

1. […] costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le opere eseguite abusivamente quando si verifichi una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal d.m. lavori pubblici 2 aprile 1968;

b) mutamento delle destinazioni d’uso, con o senza opere a ciò preordinate, quando per lo stesso è richiesto, ai sensi dell’articolo 7, terzo comma, della l.r. 36/1987, il permesso di costruire;

c) aumento superiore al 2 per cento del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato;

d) modifica dell’altezza quando, rispetto al progetto approvato, questa sia superiore al 10 per cento, sempre che rimanga inalterato il numero dei piani;

e) modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un’area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 10 per cento della sagoma stessa;

f) modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;

g) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001 e s

Anche per questa fattispecie, è opportuno definire preliminarmente l’ambito di applicazione.

La norma, nelle ipotesi di cui all’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, ammette ad accertamento di conformità gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività. Deve puntualizzarsi che sono ammesse ad accertamento le opere realizzate in assenza della SCIA laddove rientrino nelle casistiche di cui all’art. 22, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 380/2001.

Pertanto, a differenza di quanto esposto nel punto 1.1, in questa fattispecie non è necessario valutare la tipologia delle opere in relazione a q

Laddove gli interventi di cui all’art. 36-bis siano stati realizzati, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il comma 4 del medesimo articolo prevede che “[…] il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati […]”.

Nella fase della conversione in legge del DL n. 69/2024, è stato ampiamente chiarito che l’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui al comma 4 dell’art. 36-bis costituisce un ulteriore e diverso istituto r

Il comma 4 dell’art. 36-bis dispone che: “[…] il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento […] L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione”.

Pertanto, nel rispetto di quanto previsto dalla suddetta norma, l’istanza di accertamento di conformità dovrà essere presentata al SUE del Comune competente, il quale dovrà valutare innanzitutto che le opere oggetto della richiesta siano effettivamente qualificabili quali interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essen

L’art. 36-bis prevede il pagamento di un’oblazione, disciplinata dal comma 5, nonché, nelle ipotesi in cui sia accertata la compatibilità paesaggistica, il pagamento di una sanzione, disciplinata dal successivo comma 5 bis, “determinata previa perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all'articolo 167, comma 1, del d.lgs. 42/2004”.

La norma non specifica il momento in cui la sanzione pecuniaria sia dovuta né il soggetto deputato a comunicare la sanzione.

Tuttavi

L’art. 3, comma 2, del DL n. 69/2024 convertito con legge 105/2024 prevede che “Le disposizioni di cui all’articolo 34-bis, commi 1-bis, 2- bis e 3-bis, e all’articolo 36-bis, ad eccezione dei commi 5 e 5-bis, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 si applicano, in quanto compatibili, anche all'attività edilizia delle amministrazioni pubbliche di cui all’articolo 1 del decreto leg

Una novità di particolare rilievo è quella introdotta dall’art. 3, comma 4 bis, del DL n. 69/2024 convertito con legge 105/2024, il quale prevede che:

4-bis. Le disposizioni dei commi 4, 5,

Un ultimo aspetto che si ritiene utile chiarire è quello relativo alla possibilità di applicare il modulo procedimentale della conferenza di servizi agli accertamenti di compatibilità paesaggistica di cui al comma 4 dell’art. 36-bis.

Questa Direzione ritiene che non sia possibile ricorrere alla conferenza di servizi in quant

In fase di prima applicazione della norma, compatibilmente con il personale disponibile, questa Direzione cercherà di fornire il supporto necessario alle Amministrazioni Comunali. Al fine di rilevare eventuali dubbi interpretativi non chiariti dalla presente direttiva

1. Delibera di Giunta Regionale n. 742 del 03/10/2024 “Indicazioni operative per i procedimenti di accertamento di compatibilità paesaggistica disciplinati dal decreto-legg