Mutamento di destinazione d’uso, nuove regole nel D.L. Salva casa

Il D.L. 69/2024 ha modificato l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia di modifica alla destinazione d’uso degli immobili,
Le note che seguono sono aggiornate in base al testo definitivo del D.L. 69/2024 come approvato dopo la conversione in legge (L. 24/07/2024, n. 105).

L’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 definisce il mutamento di destinazione d’uso “urbanisticamente rilevante” quello che comporta l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle contemplate dall’articolo stesso:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

In primo luogo, con la novella normativa si va a chiarire che il mutamento della destinazione d'uso si considera “senza opere” se non comporta l'esecuzione di opere edilizie, oppure se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'art. 6 del D.P.R. 380/2001.
La novità principale introdotta dal decreto sta tuttavia nei nuovi commi 1-bis e 1-ter, art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, come di seguito illustrata.

MUTAMENTO NELLA STESSA CATEGORIA (comma 1-bis) -Il mutamento della destinazione d’uso(sia con opere che senza opere) della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, ovviamente nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

MUTAMENTO TRA CATEGORIE DIVERSE (comma 1-ter) -Il mutamento della destinazione d’uso(sia con opere che senza opere, seppure chiaramente il cambio di destinazione senza opere in questo caso sia piuttosto difficile) della singola unità immobiliare tra diverse categorie funzionali è sempre consentito, per le unità ubicate in edifici in zone A (centro storico), B (zone totalmente o parzialmente edificate diverse dai centri storici) o C (zone destinate a nuovi complessi insediativi) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968, o equipollenti, anche qui nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, e inoltre nel rispetto delle ulteriori specifiche dettate dal comma 1-quater.
Detto comma 1-quater, sempre a proposito del mutamento della destinazione d’uso con opere o senza opere di singola unità immobiliare tra diverse categorie funzionali :
* ribadisce che è sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso (sia con opere che senza opere) della singola unità immobiliare tra diverse categorie funzionali, anche quando finalizzata a qualificare l’unità conformemente alla destinazione prevalente delle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
* l’intervento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale - previsto dal D.M. 1444/1968 o da norme regionali - né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi, previsto dalla L. 1150/1942;
legge 17 agosto 1942, n. 1150;
* resta fermo il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria (non è chiaro pertanto se ciò esclude in toto la debenza della quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione primaria);
* per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, quanto disposto dai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies, sopra descritti, è consentito solo in base alla legislazione regionale, la quale prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le norme in questione si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

TITOLO EDILIZIO NECESSARIO- Ai sensi dell’art. 23-ter, D.P.R. 380/2001, comma 1-quinquies (introdotto dal D.L. 69/2024), è previsto che:
* il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre soggetto a SCIA;
* il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare tra diverse categorie funzionali è soggetto al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, ma se le opere sono soggette a CILA, si applica comunque la SCIA.

RIEPILOGO -Si riporta di seguito un riepilogo di quanto sopra in forma tabellare.