Cambio d’uso di locali accessori, necessità del permesso di costruire

I locali accessori e le unità ad uso residenziale appartengono a categorie edilizie non omogenee e come tali autonome, con la conseguente necessità del permesso di costruire affinché i primi possano essere utilizzati per finalità residenziale.
Il principio è stato ribadito da C. Stato 05/07/2023, n. 6572, secondo il quale una tale modifica incide sul carico urbanistico e quindi sul calcolo degli standard urbanistici che devono essere conseguentemente adeguati alla maggiore pressione antropica che si determina in conseguenza della maggiore superficie residenziale e dell’incremento dei volumi utilizzabili a fini abitativi. Non vi è dubbio infatti che nel caso di conversione di superficie accessoria in superficie ad uso abitativo, si determini un aumento di superficie utile, seppur in assenza di aumento di superficie calpestabile, con conseguente incremento della capacità insediativa.

Il Consiglio ha inoltre precisato che la categoria urbanistica non muta in ragione della accessorietà rispetto ad unità con destinazione abitativa prevalente, poiché il vincolo pertinenziale non modifica l’ascrivibilità a categorie edilizie che, nel caso specifico, restano non omogenee, in ragione del diverso carico urbanistico a ciascuna riferibile, con conseguente necessità del permesso di costruire per il mutamento in residenziale della destinazione d’uso del locale accessorio.

Sul punto è stata richiamata la sentenza C. Cass pen. 29/03/2022, n. 11303 in cui i giudici di legittimità hanno spiegato che, nell'ambito di un'unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all'atto del rilascio del permesso di costruire, quali autorimesse, cantine e "locali di servizio". Ne deriva che non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile, dato che tale intervento (senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano), in ogni caso si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario permesso di costruire.
Secondo la Corte questo tipo di mutamento è assimilabile ad un cambio di categoria riconducibile all'art. 23-ter, comma 1, D.P.R. 380/2001, come tale avente rilevanza urbanistica ai sensi del punto 39 della tabella A - Edilizia allegata al Decreto SCIA 2 (D. Leg.vo 222/2016).