Validità del contratto di locazione commerciale di immobile abusivo

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, le caratteristiche del locale assumono una rilevanza determinante ai fini della validità del negozio giuridico. In particolare, nella specie, è di fondamentale importanza la regolarità edilizia dell’immobile, la quale deve essere idonea all’attività che il conduttore intende esercitare all’interno del medesimo. Tuttavia, l’eventuale irregolarità non sempre costituisce motivo di risoluzione del contratto. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

I VIZI DELLA COSA LOCATA - Come precisato dal Legislatore con la norma ex art. 1578 del Codice civile, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili; diversamente, il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Dunque, costituiscono vizi del bene locato tutte quelle imperfezioni che vanno ad incidere sulla struttura materiale e progettuale del bene, alterandone l’integrità fino al punto da impedirne o ridurne notevolmente il godimento, nonostante siano eliminabili oppure si siano manifestati successivamente alla conclusione del contratto, purché già esistenti.
Per meglio dire, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 del Codice civile (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 del Codice civile, ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione (C. Cass. civ. 21/08/2020, n. 17557; C. Cass. civ. 21/11/2011, n. 24459).

CARATTERE ABUSIVO DELLA COSTRUZIONE - Secondo un orientamento giurisprudenziale (C. Cass. civ. 13/04/2017, n. 9558), il requisito della liceità dell’oggetto cui ha riguardo l’art. 1346 del Codice civile non va riferito al bene in sé (e dunque alla condizione giuridica abusiva o meno dell’immobile locato in relazione alla vigente disciplina normativa edilizia e urbanistica), ma alla prestazione, e dunque al contenuto dell’atto di autonomia negoziale che, nel rapporto locativo deve individuarsi, secondo lo schema legale, nella concessione in godimento dell’immobile dietro pagamento del corrispettivo.
Pertanto, nella materia locatizia, il carattere “abusivo” di una costruzione, concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene.

LA CONOSCENZA DEL CONDUTTORE - Se il locatore ha assunto l’obbligazione di garantire il pacifico godimento dell’immobile espressamente in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, in tal caso l’impedimento all’esercizio dell’attività svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformità urbanistica della destinazione impressa dalle parti all’immobile determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto (C. Cass. civ. 26/09/2006, n. 20831).
Diversamente, se la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all’esercizio dell’attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato in funzione dell’esercizio della predetta attività (C. Cass. civ. 21/01/2011, n. 1398).

LA DIMOSTRAZIONE DEL DANNO - Se l’immobile sia abusivo, difforme o irregolare urbanisticamente non è condizione sufficiente per invalidare il contratto, sollevare l’inadempimento contrattuale o richieste danni. In tal caso, infatti, la natura abusiva o irregolare dell’immobile affittato richiede una verifica dell’eventuale inadempimento soltanto dove abbia inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore/affittuario.
Invero, pur non costituendo vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 del Codice civile, tuttavia, il carattere abusivo/irregolarità urbanistica può configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell’abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno "in re ipsa" (C. Cass. civ. 21/08/2020, n. 17557). Spetta dunque all’affittuario dimostrare l’effettiva limitazione, contestazione o interruzione del godimento dell’immobile locato, dovendo fornire la prova del concreto pregiudizio subìto e causato dalle caratteristiche abusive/irregolari dell’immobile.