Diritto di veduta in verticale e distanze prescritte dal Codice civile

A cura di Maurizio Tarantino

LA VICENDA
Gazebo con intelaiatura in legno
Tizio e Caia proprietari di un appartamento sottostante all’immobile di Sempronio, avevano edificato sul terrazzo di pertinenza un ampio vano che ostruiva la vista sul corso principale e sulla strada sottostante, creando una servitù.
Secondo Sempronio, il vano costruito era privo di autorizzazione in quanto era stata unicamente autorizzata la costruzione di una tettoia amovibile. Per i motivi esposti, Sempronio aveva chiesto al giudice l’accertamento dell’illegittimità della costruzione e del pregiudizio subito, con conseguente demolizione dell’opera e accertamento della violazione del suo diritto di veduta a causa di un vano costruito illegittimamente dai convenuti.
Costituendosi in giudizio, la convenuta Caia eccepiva che il manufatto citato dall’attore era un gazebo con intelaiatura in legno, autorizzato dall’assemblea condominiale e, previa comunicazione al Comune, erano stati installati frangivento in plastica, senza mutamento della struttura, la quale era rimasta amovibile. Ad ogni modo, il gazebo non ledeva il diritto di veduta sia obliqua che laterale dell’attore.

IL RAGIONAMENTO DEL GIUDICE
Il diritto di veduta
In tema, il Tribunale di Crotoneha precisato che la veduta laterale, la quale ricorre quando il confine del fondo del vicino e il muro dal quale si esercita la veduta formano un angolo di 180 gradi, può essere esercitata, oltre che di lato, anche in basso, verticalmente, assumendo, così le caratteristiche della c.d. “veduta in appiombo” che deve, pertanto, considerarsi espressamente ammessa.

Il Codice civile, proprio per specificare i limiti normali della veduta (e della veduta obliqua in basso), impone a colui che vuole appoggiare la nuova costruzione al muro dal quale si esercita la veduta, di arrestarsi almeno tre metri sotto la soglia (art. 907 del Codice civile, comma 3).
Nel caso di specie, non essendo la struttura collocata in violazione della prescrizione dell’art. 907 del Codice civile, che prescrive la distanza di tre metri, la domanda è stata rigettata.

CONCLUSIONI SUL DIRITTO DI VEDUTA E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
In argomento, giova ricordare che il diritto di veduta consiste nella facoltà del proprietario alle c.d. “inspectio e prospectio” nel fondo vicino, ovvero di guardare e sporgersi sulla proprietà altrui. Questo è riconosciuto dall’art. 907 del Codice civile, e si sostanzia nel divieto di “fabbricare” ad una distanza inferiore a tre metri dalla veduta.
Il divieto riguarda sia le vedute dirette che quelle oblique o laterali.

Come insegnano dottrina e giurisprudenza, la veduta può essere esercitata sia in proiezione orizzontale che verticale (c.d. “veduta in appiombo”), dovendosi calcolare la distanza:
* nel primo caso, dal limite esterno del balcone(ringhiera o parapetto);
* nel secondo caso, dalla base del balcone medesimo.

Ebbene, la titolarità del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell’azione volta ad ottenere l’osservanza, da parte del vicino, delle distanze di cui all’art. 907 del Codice civile, e come tale va accertata anche d’ufficio dal giudice, dovendo chi lo invoca dimostrare l’avvenuto acquisto, a titolo negoziale od originario, della relativa servitù e non rilevando la mera preesistenza, di fatto, di tali aperture (salvo che da parte del convenuto vi sia stata ammissione- esplicita o implicita purché inequivoca - della sussistenza di tale diritto).
In materia di vedute, infatti, l’art. 907 del Codice civile richiede espressamente che il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino sia stato acquistato da chi ne pretende il rispetto, presupponendo che colui che ha costruito per primo abbia acquistato, ad es. per usucapione o per convenzione, il diritto ad avere vedute verso il fondo vicino, esercitando le facoltà di inspectio e prospectio in alienum (App. Napoli 21 gennaio 2021, n. 208).

Premesso quanto innanzi esposto, in tema di costruzioni, i giudici di legittimità hanno sottolineato che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che (direttamente o indirettamente) pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto,senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 del Codice civile il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (Cass. civ. 16 gennaio 2013, n. 955).
Quindi, il proprietario di un appartamento, nel quale si apra una finestra, ha diritto di veduta, ivi comprese la “inspectio” e la “prospectio in alienum” in avanti ed a piombo, le quali possono esplicarsi anche nei riguardi dell’altrui proprietà (nella specie un terrazzo) sottostante(Cass. civ. 26 marzo 2012, n. 4847).

In particolare, in materia condominiale, a norma dell’art. 1102 del Codice civile, non vi sono deroghe alla previsione dell’art. 907 del Codice civile, che vieta di costruire ad una distanza inferiore di tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo finitimo. Tale norma sancisce un divieto assoluto, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione sia realizzata ad una distanza inferiore rispetto a quella stabilita, prescindendo da ogni valutazione in concreto, se essa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta(Trib. Trento 10 settembre 2014, n. 954).

In definitiva, l’art. 907 del Codice civile prevede in capo al titolare della veduta, un “diritto perfetto” rispetto alla distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori condizioni; sicché, solo in caso di rispetto della normativa (come accaduto nel caso di specie del Tribunale di Crotone), l’opera si considera legittima.