Pavimentazione esterna e necessità del titolo edilizio

Ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. e-ter), rientrano nell’attività edilizia libera le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale.

Tuttavia, il TAR Puglia-Lecce (sentenza 27/02/2020, n. 257), pronunciandosi su un ordine di demolizione relativo ad un piazzale di cemento di circa 200 mq. sul quale poggiavano due gazebo, ha precisato che gli interventi di pavimentazione esterna, anche ove contenuti entro i limiti di permeabilità del fondo, sono realizzabili in regime di edilizia libera soltanto laddove presentino una entità minima, sia in termini assoluti, che in rapporto al contesto in cui si collocano e all'edificio cui accedono. Solo in presenza di queste condizioni tali opere possono infatti ritenersi realmente irrilevanti dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e quindi sottratte al controllo operato dal Comune attraverso il titolo edilizio.

Ed infatti, secondo i giudici amministrativi, deve escludersi che con l’art. 6, D.P.R. 380/2001 il legislatore abbia inteso consentire la facoltà di coprire liberamente e senza alcun titolo qualunque estensione di suolo inedificato, salvo soltanto il rispetto dei limiti di permeabilità. E ciò in quanto la pavimentazione di aree esterne:
- è di per sé idonea a trasformare permanentemente porzioni di suolo inedificato;
- riduce la superficie filtrante, con la conseguenza che - anche se contenuta nei prescritti limiti di permeabilità - incide comunque sul regime del deflusso delle acque dal terreno;
- è percepibile esteriormente, per cui presenta una potenziale rilevanza sotto il profilo dell’inserimento delle opere nel contesto urbano;
- determina la creazione di una superficie utile, benché non di nuova volumetria (così TAR Lombardia-Milano, sent. 06/09/2018, n. 2049, richiamata dal TAR Puglia).

Occorre pertanto tenere presente che, in aggiunta al rispetto dei limiti di permeabilità posti dalla normativa comunale, ai fini dell’esclusione della necessità del titolo edilizio occorre valutare l’entità dell’intervento sia con riferimento alle sue dimensioni, sia con riferimento all’ambito in cui lo stesso sia stato realizzato, in relazione all’edificio a cui le opere si riferiscono.
Al riguardo risulta significativa la citata sentenza del TAR di Milano che ha ritenuto di non modesta entità la pavimentazione esterna di una villetta consistente nella copertura di circa 35 mq. di suolo. Secondo i giudici tale superficie, oltre a essere di per sé non trascurabile, risultava rilevante anche in rapporto all’unità immobiliare interessata, in quanto comportava l’eliminazione di una porzione significativa del giardino della villetta, attuata in modo da lasciare libera solo una striscia di terreno inedificato sul perimetro della proprietà.