Sent. C. Cass. civ. 25/03/2004, n. 5975

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA

I condomini Francesco Majocco e Adolfo Achille Ricca (con atto di citazione 27.4.1995) convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Torino il Condominio di via Assarotti 11 (in seguito solo Condominio) e, premesso di essere proprietari di unità immobiliari site a piano terra dell'edificio, con ingresso diretto dall'androne carraio e in modo del tutto indipendente dal vano scale e dal relativo impianto di ascensore, chiedevano che fosse annullata la delibera condominiale del 23.7.1995 con la quale l'assemblea aveva ripartito le spese di esercizio del 1994, relative all'esecuzione dei lavori di installazione delle reti di protezione dell'ascensore per l'adeguamento alla nuova normativa di sicurezza di cui alla legge n. 46/1990, secondo le quote millesimali dei condomini. Sostenevano gli attori che la ripartizione di dette spese doveva essere operata, per analogia con le spese relative alle scale, secondo i criteri di cui all'art. 1124 c.c., con esclusione delle unità site al piano terreno.

Preliminarmente, in udienza, è stata disposta la riunione, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., dei ricorsi (principale e incidentale) perché proposti contro la stessa sentenza.

A) 1. Col primo motivo, denunciando violazione dell'art. 12 del Regolamento condominiale, i ricorrenti principali censura-no la sentenza impugnata per non aver considerato che le norme di cui agli artt. 1123 e 1124 c.c. sono derogabili dal Regolamento condominiale di natura contrattuale e che, nel caso specifico, tale regolamento (art. 12) stabilisce che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i soli condomini "che se ne servono". Restano, pertanto, esclusi dalla ripartizione i condomini le cui unità immobiliari, come quelle del Majocco e Ricca, si trovano a piano terra e non utilizzano l'ascensore.

2. Col secondo motivo, denunciando violazione dell'art. 1124 c.c, falsa applicazione, nonché errore di motivazione, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata laddove ha ritenuto applicabile al caso di specie l'art. 1124 c.c. in materia di manutenzione e ricostruzione delle scale, interpretando l'espressione ivi contenuta "a cui servono" nel senso di "rapporto funzionale e strutturale stabile e non di concreto uso od effettiva utilizzazione". Sostengono che (secondo la giurisprudenza di merito) i proprietari "a cui le scale servono" sono coloro che per accedere alla proprietà esclusiva devono necessariamente servirsi delle medesime; non possono essere addebitate, quindi, quote di alcun genere a chi, per accedere alla proprietà esclusiva, non utilizzi le scale, ovvero, in relazione al caso di specie, l'impianto di ascensore.

3. Col terzo motivo, denunciando erronea motivazione su un punto decisivo della controversia, i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per aver ritenuto l'impianto di ascensore compreso fra le cose comuni, senza considerare che l'esenzione dalle spese di una determinata categoria di condomini prevista dal Regolamento condominiale (art. 12), unitamente al costante orientamento manifestato dal Condominio fin dalla sua costituzione, sono elementi tali da dare, all'inserimento dell'impianto di ascensore fra le parti comuni dell'edificio, l'esatto significato che non è quello di appartenenza a tutti i condomini, ma solo a quelli che ne fanno uso. Affermano i ricorrenti che il Regolamento condominiale può essere interpretato, e addirittura modificato, per facta concludentia e che le unità immobiliari site a piano terra nessun maggior pregio o valore possono conseguire dalla presenza dell'impianto di ascensore, né questo serve per la manutenzioni di parti comuni dell'edificio, quali il tetto.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie per quanto di ragione il ricorso principale, assorbito il ricor