Sent. C. Cass. civ. 02/08/2010, n. 17993

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA

Ildo Morelli, Maria Gerarda Lepore e Onelia Tassi, premesso di avere acquistato in tempi diversi porzioni di un più ampio complesso immobiliare da ristrutturare (villa Pacchiani, in territorio di Montespertoli) con relative accessioni e pertinenze, chiedevano, fra l'altro, di riconoscersi in favore dei primi due la piena ed esclusiva proprietà della terrazza di copertura delle sottostanti porzioni da loro acquistate, con contestuale- dichiarazione di estinzione del diritto d'uso della terrazza medesima per violazione del divieto di cessione da parte dell'usuario Agricola Poggio a Lucignano II s.r.l., ed in favore di tutti e tre, nonché in favore dei convenuti Tognelli, Natali, Simpatia, Cioni Paterna e Conti o loro aventi causa, la comproprietà pro quota della corte di pertinenza delle rispettive porzioni di fabbricato, come meglio individuate nell'atto introduttivo del giudizio. Si costituivano i convenuti Imperia Tordi, Paolo Cioni, Passavinti Carlo, Nicola Passavinti, Cristina Gaudina, Job Serena, la Cooper Chianti s.c.r.l. in liquidazione coatta amministrativa, Celia Gould, che chiamava in giudizio il suo dante causa Alberto Cecchi, chiedendo il rigetto delle domande. I suddetti convenuti, tranne la Cooper Chianti, proponevano altresì d

RICORSO PRINCIPALE PROPOSTO DA MORELLI E LEPORE (N. 16234/04 RG.).

Con il primo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., delle regole ermeneutiche di interpretazione del contratto nonché carenza ed illogicità della motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 cod. proc. civ., n. 5), censurano la decisione gravata che, nel ritenere non applicabile la presunzione di cui alla citata norma, aveva escluso la comunione della terrazza in considerazione del fatto che non svolgeva soltanto funzione di copertura avendo anche quella panoramica o di belvedere, laddove invece sono oggetto di comunione anche le terrazze a livello in cui non sia comunque estranea tale funzione di copertura, funzione comunque svolta dai lastrici solari e dalle terrazze a livello; erroneamente la Corte aveva enunciato il principio secondo cui la funzione di belvedere della terrazza ne supporrebbe l'appartenenza allo stesso piano a cui rende utilità atteso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, l'attribuzione legale della terrazza in proprietà condominiale ai proprietari di piano o di porzioni di piano, è derogabile solo in virtù di titolo contrario che ne stabilisca il diverso regime di proprietà superficiaria a favore dell'acquirente dell'immobile ad essa contiguo. Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., nonché contraddittorietà e illogicità della motivazione, censurano la sentenza impugnata laddove aveva ritenuto che, non essendo menzionata nelle scritture del 28-4-1982, doveva escludersi che la terrazza avesse formato oggetto di comproprietà quando successivamente la stessa sentenza - relativamente alla corte comune- aveva espresso il principio secondo cui la comproprietà può essere esclusa solo se l'atto lo specifichi, altrimenti va ricompresa, senza peraltro indicare le ragioni in base alle quali avevano risolto in modo diametralmente opposto problematiche similari; le terrazze di copertura devono essere assimilate ai tetti e ai lastrici solari ai fini dell'applicazione della presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ..

Con il terzo motivo i ricorrenti, lamentando il vizio di motivazione consistito nell'omesso esame di documenti concernenti un punto decisivo della controversia (art. 360 cod. proc. civ., n. 5), censurano la sentenza per avere omesso di esaminare il contratto di acquisto da cui era emerso che essi ricorrenti avevano acquistato il fabbricato contrassegnato con la particella n. 58 da terra a tetto, che era nettamente separato dalle proprietà limitrofe ed in particolare dalla particella n. 61 che corrisponde alla villa principale, per cui, in mancanza di espressa previsione contraria, la terrazza di copertura del fabbricato, del quale costituisce parte integrante, era stata acquistata dal Morelli e dalla Lepore: la volontà delle parti di separare le proprietà - separazione avvenuta con il frazionamento allegato agli atti di compravendita- trovava conferma nel fatto che originariamente, quando era di proprietà della società venditrice, il complesso immobiliare era rappresentato catastalmente senza alcuna separazione fra il resede della villa principale e il fabbricato di proprietà degli attori Morelli e Lepore.

Con il quarto motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione delle regole di ermeneutica contrattuale (artt. 1362- 1371 cod. civ.), dell'art. 1021 cod. civ., nonché vizio di motivazione, censurano la sentenza laddove, nell'avere attribuito la proprietà della terrazza al proprietario della villa padronale in considerazione del preesistente stato di fatto, aveva erroneamente interpretato la scrittura del 12-11-1984 avendo confuso il diritto di uso con quello di proprietà, tenuto conto che - a stregua del tenore letterale della predetta scrittura - lo stato di fatto preesistente consisteva soltanto nel diritto di godimento esclusivo della terrazza a favore della società venditrice la quale era pertanto titolare soltanto del diritto di uso, del quale essi attori avevano chiesto l'accertamento dell'avvenuta estinzione, e del quale sarebbe stato inutile affermare esplicitamente l'esistenza se la società fosse stata anche proprietaria della terrazza.

I motivi, essendo stranamente connessi, vanno esaminati congiuntamente.

Le censure sono infondate.

La sentenza ha accertato: a) che negli atti di acquisto del Morelli e dei danti causa della Lepore non si faceva alcuna menzione della terrazza de qua;

Rigetta il ricorso principale, accoglie il primo, per quanto in motivazione, e il terzo motivo del ri