Porticati, logge, tettoie, verande e vetrate panoramiche: regime edilizio

Nota a cura del Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
Esperta in materia urbanistico-edilizia, bonus fiscali e progettazione

L’art. 6 del D.P.R. 380/2001, Testo unico edilizia, consente di realizzare e installare liberamente vetrate panoramiche, logge, porticati e tende, a patto che vengano osservate determinate caratteristiche che, per ben comprendere, devono evincersi dalla normativa previgente, dalle definizioni apportate nei contenuti dei regolamenti edilizi comunali e dei regolamenti edilizi unici regionali, nonché dalle numerose pronunce giurisprudenziali che, sovente, hanno chiarito aspetti notevoli.
L’approfondimento che segue si incentra nel valutare presupposti, caratteristiche e prescrizioni normative che permettano l’agevole individuazione dello specifico intervento affinché rientri legittimamente nel regime dell’attività edilizia non subordinata ad alcuna comunicazione al Comune, inglobando disamine con trattazione delle differenze tra vetrate panoramiche, logge, porticati e tende rispetto alle tettoie e alle verande, con cenni ai dehors.

PORTICATI E LOGGE
Definizioni da Regolamento edilizio tipo:
* Porticato: elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.
* Loggia: elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.
Per essere realizzati in attività edilizia libera, art. 6 D.P.R. 380/2001, logge e porticati dovranno rientrare all’interno dell’edificio senza rappresentare spazi stabilmente chiusi, concetto nel quale si innesta la precarietà dell’opera.
La prescrizione attiene al divieto della formazione di nuova volumetria e superficie, nonché del cambio della destinazione d’uso della struttura de quo, portandola da superficie accessoria a superficie utile.
In tema di salubrità degli ambienti abitativi interni, definiti “vani interni domestici”, è richiesto di implementare la microaerazione naturale che consenta la circolazione di un costante flusso di aria; aspetto da non sottovalutare è la mancata citazione della microaerazione artificiale.

Porticati: breve approfondimento
Nei contenuti dei regolamenti edilizi unici, per quanto attiene il porticato, esso viene definito come visto prima, in particolare si tratta di un elemento, ovvero di una struttura che, facendo parte dell’involucro edilizio, contribuisce alla determinazione della sagoma dell’edificio ma non concorre alla determinazione del volume e delle superfici utili.
In tal senso l’art. 6 del D.P.R. 380/2001 appone una limitazione, disponendo che rientra in edilizia libera la struttura che possegga quelle caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico che diminuiscano al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, impedendo di alterare le preesistenti linee architettoniche dell’edificio.

Giurisprudenza
Il porticato deve avere dimensioni ridotte rispetto all’edificio principale, non comportare carico urbanistico e non alterare in modo significativo l’assetto del territorio (TAR Calabria-Catanzaro 17/04/2018, n. 887: “ciò che caratterizza una costruzione precaria, più che il materiale impiegato o la tipologia di fissaggio a terra, è l’uso alla quale è destinata. Nel caso di specie il ricorrente ha affermato che il porticato, che è di dimensioni notevoli ed è costituito da due locali, è utilizzato per finalità connesse all’attività commerciale di ristorazione. Tale circostanza esclude in radice la possibilità di considerare precaria l’opera, essendo utilizzata per lo svolgimento di un’attività commerciale, non certo per soddisfare esigenze di carattere transitorio … affinché un’opera di carattere pertinenziale possa ritenersi esentata dall’acquisizione di tiolo edilizio, è necessario che essa abbia ridotte dimensioni rispetto all’opera cui inerisce e che non comporti un carico urbanistico o un’alterazione significativa dell’assetto del territorio”.

TENDE
Non vi è una definizione nel Regolamento edilizio tipo, né tantomeno nel Testo unico edilizia; quindi, in tema di tende e pergotende offre apporti la giurisprudenza.
Quanto all’attività edilizia libera, art. 6 D.P.R. 380/2001, è disposta preliminarmente la funzione di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale si componga da tende, distinte in tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, consentendone la collocazione, comprese le strutture fisse per il sostegno e l’apertura, sia se addossate all’edificio o all’unità immobiliare e sia se annesse agli stessi.

Giurisprudenza
Vedi C. Stato 07/05/2018, n. 2715, secondo cui le pergotende richiedono una valutazione caso per caso, tenuto conto “non sia possibile affermare in assoluto se la struttura, essendo simile ad una tettoia, sia in regime di attività di edilizia libera”.
C. Stato 05/10/2018, n. 5737, a sua volta, riporta una breve descrizione delle caratteristiche del manufatto “opera principale costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda”.
Vedi anche Pergotenda in edilizia libera: tutte le caratteristiche

VETRATE PANORAMICHE (VEPA)
Come per le tende, non esiste una chiara definizione nel Regolamento edilizio tipo, né nel Testo unico edilizia, e difficoltosa è anche la ricerca di apporti giurisprudenziali per i quali l’avallo è costituito dalle pronunce in tema di verande, considerato che le VEPA debbano rispettare limitazioni diverse rispetto a queste.
Per l’attività edilizia libera, art. 6 D.P.R. 380/2001, sono richieste caratteristiche di amovibilità e totale trasparenza, concetto nel quale si innesta il requisito della precarietà, già esaminato in precedenza.
La struttura deve avere funzione di protezione dagli agenti atmosferici in via temporanea, anche in tale presupposto viene inglobato un ulteriore requisito in tema di trasformazione permanente dell’edificio.
Tra le argomentazioni più rilevanti figura la prestazione energetica dell’edificio; è quindi demandata alla VEPA da installare in edilizia libera anche la contribuzione al miglioramento delle prestazioni acustiche, energetiche e la riduzione delle dispersioni termiche.
In ultimo la norma introduce l’aspetto relativo alla funzione di protezione dagli agenti atmosferici, recitando testualmente che la vetrata panoramica debba assolvere alla “parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio”.
Vedi anche Vetrate panoramiche amovibili, regime edilizio

STRUTTURE NON CONTEMPLATE NELL’ATTIVITÀ EDILIZIA LIBERA: TETTOIE E VERANDE
Definizioni da Regolamento edilizio tipo:
* Tettoia: elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali.
* Veranda: locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.
La struttura delle tettoie è costituita da elementi di sostegno per la copertura rigida, che potrà avere sviluppo piano o obliquo, con soprastante guaina e manto di tegole collocate singolarmente o inserite in pannello. Si tratta di manufatti autoportanti ancorati al suolo o in aderenza al prospetto del fabbricato, potranno avere uno o più lati aperti.
Le verande non incidono sull’aumento del carico urbanistico; pertanto, non vengono computate nella volumetria dell’edificio, ma nel merito Cass. Pen. 02/05/2019, n. 18000 ha chiarito si tratti di una struttura costituente un “nuovo locale autonomamente utilizzabile” che non presenta carattere di precarietà in quanto destinata a durare nel tempo, quindi dal punto di vista del titolo abilitativo edilizio, necessita del permesso di costruire. Pronuncia che, certamente, va riferita al singolo caso specifico e agli strumenti urbanistici vigenti nel comune ove edificato l’edificio e che, oltremodo, necessita di essere letta e interpretata anche in relazione al prospetto interessato dalla realizzazione della veranda, distinguendo se esso sia principale o secondario.
C. Stato 24/01/2022, n. 469 conferma quanto espresso dalla sentenza della Cassazione “le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Pertanto, va escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico”.

Differenze tra pergotende, tettoie, pergolati
C. Stato 22/08/2018, n. 5008,  chiarisce la differenza tra tettoia, pergolato e pergotenda.
Dietro un ordine di demolizione il ricorrente afferma l’irrilevanza urbanistica delle opere, ritenendo di aver installato un pergolato. La Corte respinge per trattarsi invece “di una tettoia incidente sulla sagoma della struttura principale, di dimensioni non definibili “modeste” (pari a circa mq. 40), nonché priva - per quanto è dato rilevare - di un collegamento funzionale con il soddisfacimento di esigenze meramente temporanee, la quale - in quanto tale - non può che essere ricondotta nell’ambito di operatività dell’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001”, viene dedotto il manufatto abbia natura permanente, per la quale è prevista la sanzione demolitoria.
In sede di appello vengono invocate diverse sentenze, tra le quali C. Stato 28/06/2016, n. 2864, secondo cui “tettoie e pensiline, specie se realizzate su terrazzi, rientrano nell’alveo applicativo del regime concessorio”.
In C. Stato 5008/2018 vengono richiamate le seguenti:
* C. Stato 07/05/2018, n. 2701, la quale afferma che “il pergolato è una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze, costituita da un’impalcatura formata da montanti verticali ed elementi orizzontali che li connettono ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone. Di norma quindi il pergolato, come struttura aperta su tre lati e nella parte superiore, non richiede alcun titolo edilizio. Di contro, il pergolato stesso, quando sia coperto superiormente, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile, diventa una tettoia, ed è soggetto alla disciplina relativa”. Nel caso in oggetto si rileva che la struttura presenta una copertura non di natura precaria o transitoria, assoggettata, pertanto, al permesso di costruire (vedi anche Tenda, pergotenda, pergolato, tettoia, soppalco: il Consiglio di Stato sul regime edilizio e Pergotenda e tettoia: caratteristiche e differenze);
* C. Stato 11/04/2014, n. 1777, secondo la quale può essere ricondotta alla nozione di “pergotenda”, qualificabile come mero arredo esterno, l’opera di modeste dimensioni, che non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile, con la conseguenza che la sua installazione si va ad inscrivere all’interno della categoria delle attività di edilizia libera e non necessita quindi di alcun permesso.
Vedi anche  Pergolato, tettoia e pergotenda: caratteristiche e regime edilizio e Pergolato e tettoia: differenze e necessità del permesso di costruire e

Pergolato in attività edilizia libera o assoggettato al permesso di costruire
TAR Trentino-Alto Adige 21/11/2012, n. 342 ha affermato che “solo qualora il pergolato sia costituito da una struttura leggera facilmente amovibile perché priva di fondamenta e destinato al riparo e/o ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni, non è richiesto il permesso di costruire, necessario invece laddove l’opera sia costituita da pilastri ancorati al suolo e da travi in legno di importanti dimensioni in modo da renderla solida e robusta e non facilmente amovibile”.