Bonus facciate: maggioranze condominiali per l’approvazione degli interventi

Il “Bonus facciate”, introdotto dall’art. 1 della L. 160/2019, commi da 219 a 224, consente una detrazione dall'imposta lorda pari al 90% delle spese sostenute per gli interventi edilizi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna (limitatamente alle strutture opache verticali) degli edifici esistenti ubicati nelle zone A o B di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968. I primi chiarimenti in merito all’applicabilità di detta agevolazione sono contenuti nella Circolare 14/02/2020, n. 2/E dell’Agenzia delle entrate. Al riguardo si rimanda ai seguenti contributi:
- Agevolazioni recupero o restauro della facciata esterna (c.d. bonus facciate);
- Bonus facciate: interventi ammessi, beneficiari, importo dell’agevolazione;
- Bonus facciate, casi dubbi: individuazione zona urbanistica, intervento di isolamento a cappotto.

L’agevolazione, essendo finalizzata, da un lato al miglioramento del decoro urbano e, dall’altro al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, può riguardare in linea generale:
a) interventi di mera pulitura e tinteggiatura;
b) interventi di consolidamento e/o ripristino degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi;
c) altri lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata;
d) interventi influenti dal punto di vista termico o che comunque interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, per i quali è prescritto il rispetto di determinati requisiti di prestazione energetica (trasmittanze) nonché l’acquisizione dell’Attestato di prestazione energetica (APE) post intervento (cfr. art. 1 della L. 160/2019, comma 220).

Qualora si tratti di interventi da effettuare in ambito condominiale è necessario che gli stessi vengano approvati dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste per le varie attività da effettuare.
A tal fine si possono individuare tre tipologie di interventi, come indicato di seguito.

1) Interventi esclusivamente di tipo estetico, come la sola pulitura e tinteggiatura (cfr. precedente punto a), che possono essere considerati interventi di manutenzione ordinaria (definizione ricavabile dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001), per i quali è richiesta dall’art. 1136 del Codice civile, commi 2 e 3:
- in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio;
- in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

2) Interventi di maggiore entità, quali ad esempio il consolidamento, ripristino o rifacimento di balconi o di altri elementi delle facciate (cfr. precedenti punti b e c), che possono essere considerati interventi di manutenzione straordinaria (definizione ricavabile dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001, nonché dall’art. 1136 del Codice civile, comma 4, il quale fa riferimento a “riparazioni straordinarie di notevole entità”), per i quali è richiesta dall’art. 1136 del Codice civile, comma 2:
- sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

3) Interventi che prevedano anche l’efficientamento energetico (cfr. precedente punto d), per i quali è richiesta dall’art. 26 della L. 10/1991, comma 2:
- sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.