Tettoie, regime edilizio e obblighi del Comune

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava il diniego di sanatoria per la trasformazione di una struttura aperta in legno in zona vincolata, originariamente autorizzata per la copertura con verde naturale, in una struttura ricoperta con materiale stabile di “ondulina imbullonata” e utilizzata come parcheggio di automobili. La controversia si concentrava sulla relativa qualificazione, a fini di ammissibilità o meno della sanatoria, esclusa in radice sul versante edilizio sulla scorta della qualificazione in termini di nuova costruzione.
In particolare il TAR aveva concluso per la natura di nuova costruzione dell’opera realizzata, ai sensi dell’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. e.5), il quale fa rientrare nel concetto di nuova costruzione anche “l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee...”.

C. Stato 19/11/2021, n. 7750 ha dato invece ragione al ricorrente e ha accolto il ricorso sulla base delle seguenti motivazioni.

PRINCIPIO GENERALE - In linea generale, la realizzazione di una tettoia posta su immobile collocato in zona vincolata, anche se in aderenza ad un muro preesistente, non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), in quanto non consiste nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto. La sua costruzione ex novo, pertanto, necessita del previo rilascio del permesso di costruire, e non è assentibile mediante semplice denuncia di inizio di attività (ora SCIA), anche attesa la perdurante modifica dello stato dei luoghi che produce sul tessuto urbano.

VALUTAZIONE SPECIFICA CASO PER CASO - Tuttavia, con riferimento a tale tipologia di manufatti, non è possibile affermare in assoluto che la tettoia richieda, o non richieda, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare nello specifico come essa è realizzata. In proposito, quindi, l'amministrazione ha l'onere di motivare in modo esaustivo, attraverso una corretta e completa istruttoria che rilevi esattamente le opere compiute e spieghi per quale ragione esse superano i limiti entro i quali si può trattare di una copertura realizzabile in regime di edilizia libera (vedi anche C. Stato 11/12/2019, n. 8417; C. stato 09/10/2018, n. 5781).
D’altro lato, ai fini paesaggistici, occorre verificare se l’intervento possa assumere comunque una rilevanza in quanto determinante una possibile alterazione dello stato dei luoghi.

ELEMENTI DA CONSIDERARE - In applicazione di tali principi, il Comune avrebbe dovuto tenere in considerazione il fatto che:
- la realizzazione della tettoia non era avvenuta ex novo, stante la pacifica legittimità della struttura assentita in precedenza, in quanto l’intervento, lungi dal dare vita ad una nuova struttura, aveva comportato la semplice sostituzione della copertura, dalle travi aperte, destinate alla posa di tende, alla posa di una struttura di copertura fissa sulla parte alta, rimanendo la struttura per il resto identica a quella autorizzata;
- si trattava di una tettoia aperta sui lati;
- la relativa consistenza delle modifiche non aveva comportato un incremento della superficie utile, in quanto lo spazio posto all’interno della struttura non era aumentato.

In conclusione, il Consiglio di Stato ha intimato al Comune, in sede di riesame, di valutare la richiesta di sanatoria:
- sotto il profilo edilizio, escludendo la qualificazione di nuova costruzione;
- sotto il profilo paesaggistico, sulla base degli elementi sopra evidenziati.