Compravendita, esonero della garanzia per vizi riconoscibili

Nel caso di specie l’immobile venduto presentava gravi vizi di umidità, infiltrazioni e muffa sulle pareti, nonché inconvenienti dell’impianto di riscaldamento. Gli acquirenti sostenevano che l'appartamento era stato presentato dal venditore come privo di vizi in quanto “completamente restaurato” e chiedevano la restituzione della parte del prezzo corrispondente alla diminuzione del valore dell'immobile e la condanna al risarcimento del danno.
Secondo la Corte d’Appello, le chiazze di umidità lamentate (ed accertate) non erano nascoste dagli arredi dell’appartamento e pertanto il venditore era esonerato dalla responsabilità per facile riconoscibilità dei vizi.
L’art. 1491 c.c. infatti esclude la garanzia per i vizi della cosa venduta se al momento del contratto:
- il compratore ne conosceva l'esistenza o
- se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

In proposito la Corte di Cassazione ord. C. Cass. civ. 31/08/2021, n. 23659, confermando la decisione della Corte d’Appello, ha evidenziato che i vizi erano stati correttamente valutati come riconoscibili sulla base della considerazione:
- che vi era stata visibilità delle macchie, in quanto erano state notate anche da altri visitatori dell’appartamento;
- dell’inesistenza di operazioni fraudolente di occultamento a mezzo di utilizzazione dell'arredamento al fine di nasconderle.
Inoltre è stato richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale l'utilizzazione per la presentazione di quanto proposto in vendita come idoneo al “buon funzionamento” o “completamente restaurato” non equivale automaticamente a dichiarazione di esenzione da vizi (C. Cass. civ. 22/01/2020, n. 695; C. Cass. civ. 02/04/1997, n. 2862).