Manutenzione dei balconi: chiarimenti sulla ripartizione delle spese tra condomini

Con l'ordinanza C. Cass. civ. 12/03/2020, n. 7042, la Suprema Corte si è pronunciata nell’ambito di una fattispecie in cui una condomina chiedeva di essere esonerata dalle spese relative al rifacimento dei balconi dei condomini di una scala e la condanna del Condominio a restituirle le somme già pagate per i balconi di proprietà degli altri partecipanti al condominio. Nella specie la delibera condominiale gravava i proprietari dei singoli balconi delle spese per la ripavimentazione degli stessi ma ripartiva tra i vari condomini le restanti spese per la complessiva manutenzione dei balconi medesimi.

MANUTENZIONE DEI BALCONI
Al riguardo i giudici, accogliendo il ricorso, hanno ribadito che in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Pertanto, con riferimento ai balconi:
- vanno ripartite le spese relative ai soli beni comuni, intendendosi per tali i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole;
- sono a carico esclusivo del proprietario e non vanno pertanto ripartite le spese relative alla pavimentazione, alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto.

NULLITÀ DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE
La Corte ha inoltre precisato che l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni. Pertanto, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione.

Inoltre alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421, Cod. civ., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d'appello o di cassazione, il potere di rilevarne d'ufficio la nullità. Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, pertanto, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.