La mancata fruizione della detrazione fiscale del 36% delle spese per interventi di ristrutturazione da parte del venditore di un immobile non comporta la decadenza del beneficio in capo all'acquirente, anche nel caso di immobile originariamente venduto dall'impresa edile. Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 457/E del 1.12.2008, con la quale è stato esaminato il caso di un immobile ristrutturato e successivamente venduto dall'impresa ad una persona fisica, la quale, senza usufruire del diritto alla detrazione, ha in seguito rivenduto l'immobile.
L'Agenzia ha prima di tutto riportato la cronologia delle disposizioni istitutive delle detrazioni in oggetto e delle successive proroghe, ultima quella prevista dalla L. 244/2007 che ha prolungato l'applicazione dell'agevolazione per gli immobili ristrutturati nel periodo compreso tra l'1.1.2008 ed il 31.12.20010, ovvero acquistati entro il 30.6.2011 in caso di interventi eseguiti da imprese edili e riguardanti interi fabbricati.
Per tale ultima casistica in caso di vendita o assegnazione dell'immobile, all'acquirente o assegnatario spetta la detrazione del 36% calcolata su un importo forfetario di spesa pari al 25% del costo dell'unità immobiliare risultante dall'atto di compravendita, sempre entro il limite massimo stabilito dalle norme di 48.000 Euro.
L'Agenzia ricorda come:
- l'art. 1, comma 7, della L. 449/1997 dispone che «In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 le detrazioni previste dai precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.»;
- la circolare n. 95/E del 12.5.2000 ha altresì chiarito che il contribuente che non abbia portato in detrazione le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi di un dato anno, può farlo nella dichiarazione dell'anno successivo, non perdendo così il diritto al beneficio.
Pur in assenza di una espressa previsione normativa in tal senso l'Agenzia ritiene che quanto appena illustrato si applichi anche nel caso di acquisto di immobile ristrutturato dall'impresa edile, casistica che si innesta nella matrice fondamentale rappresentata dalla detrazione per spese di recupero edilizio, di cui costituisce una fattispecie particolare.
Inoltre la circostanza che il venditore non abbia affatto usufruito del diritto alla detrazione non osta a che l'acquirente possa farlo, assimilando il caso a quanto previsto dalla citata circolare 95/E del 2000.
Resta inteso che l'acquirente deve essere in possesso della documentazione attestante la situazione sopra descritta, consistente in particolare nella copia della concessione edilizia, della dichiarazione di ultimazione dei lavori e dell'atto di compravendita dal quale risulti il corrispettivo su cui calcolare l'importo della detrazione.
