Obbligo di informare l'acquirente che l'immobile proviene da una donazione

FATTISPECIE
Nel caso di specie, il ricorrente esponeva di avere stipulato un contratto preliminare per la vendita di un capannone a uso artigianale, avendo versato a titolo di caparra la somma di 50.000 euro e denunciava, tra l’altro, di avere poi appreso che il bene oggetto della promessa era pervenuto alla promittente da donazione dei genitori, il che esponeva il donatario al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti.
Il ricorrente aveva quindi rifiutato di procedere alla stipula del contratto definitivo di vendita e chiesto l'annullamento del contratto, con la condanna della convenuta a restituire il doppio della caparra.

CONSIDERAZIONI GIURIDICHE
In proposito, la Corte di Cassazione ha ritenuto innegabile che la provenienza da donazione porta con sé la possibilità che questa possa essere attaccata in futuro dai legittimari del donante, i quali, una volta ottenutane la riduzione, potrebbero pretendere la restituzione del bene donato anche nei confronti dei terzi acquirenti (art. 563 c.c.). Nello stesso tempo è altrettanto innegabile che la teorica instabilità insita nella provenienza non determina per sé stessa un rischio concreto e attuale che l'acquirente del donatario si veda privato dell'acquisto.

In altre parole è certo che in presenza di un concreto e attuale pericolo di rivendica, il promissario acquirente, al quale sia stata taciuta la provenienza da donazione, sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo. Nello stesso tempo, però, tale conclusione non può voler dire a contrario che, fino a quando quel pericolo non sia configurabile, la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell'acquisto, tale da poter essere impunemente taciuta dal promittente venditore, rimanendo il promissario, ignaro della provenienza, invariabilmente obbligato all'acquisto.

La Suprema Corte ha inoltre ricordato che, in materia di mediazione, è stato recentemente chiarito che, dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo, la provenienza da donazione dell'immobile promesso in vendita costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art.1759 c.c. alle parti.
Se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell'art. 1759 c.c., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore.

D'altronde - ha precisato la Corte - è fatto oramai di comune esperienza che il sistema bancario è restio a concedere credito ipotecario, se l'immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione.

La mancanza di un pericolo concreto ed effettivo di rivendica da parte del legittimario non è allora argomento sufficiente per negare al promissario, ignaro della provenienza, la facoltà di rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c. Non si può negare a priori che già il rischio teorico che l'acquirente possa trovarsi un giorno esposto alla pretesa del legittimario, con i correlativi impedimenti alla circolazione del bene che da subito quel rischio si porta dietro, possa rappresentare, nelle singole situazioni concrete, un elemento idoneo a pregiudicare la conformità del risultato traslativo attuabile con il definitivo rispetto a quello programmato con il preliminare.

PRINCIPIO DI DIRITTO
La Sent. C. Cass. civ. 12/12/2019, n. 32694 conclude affermando il seguente principio: in tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.