Circ.Min. Finanze 07/07/1999, n. 150/E

La legge 9 dicembre 1998, n. 431,R pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 103/L alla Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998, ha introdot

L'articolo 2, commi 1 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ha stabilito nuove modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione, consentendo alle parti di scegliere tra diverse metodologie contrattuali.

Infatti, secondo quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione di durata non inferiore ai quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di ulteriori quattro anni, fatti salvi i casi espressamente previsti dell'articolo 3 che prevedono la facoltà per il locatore di diniego del rinnovo del contratto.

In alternativa a questa tipologia contrattuale, il comma 3 dell'articolo 2 prevede la possibilità per le parti di stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base degli appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Con riferimento alla durata del contratto, occorre, inoltre, tener presente che il successivo comma 5 dello stesso articolo prevede in ogni caso una durata del contratto non inferiore ai 3 anni, prorogabili di diritto per altri 2 anni, fatta salva la possibilità di disdetta da parte del locatore per le ipotesi previste dell'articolo 3. Unica eccezione al limite triennale è stata prevista dall'articolo 5 per la stipula di contratti di locazione aventi natura transitoria che possono avere anche durata inferiore ai limiti previsti, al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti (es.: quelle di studenti universitari che stipulano contratti-tipo promossi dai comuni sede di università).

Il comma 1 dell'articolo 23 del Tuir sancisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono l'immobile ai titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Sulla base del criterio di imputazione temporale contenuto nel medesimo articolo, tale reddito deve essere imputato al periodo d'imposta in cui si è verificato il possesso, prescindendo dalla effettiva percezione del reddito.

Come è noto, ciò implica che i redditi dominicali e quelli dei fabbricati vengono imputati al possessore in quanto tale, senza tenere in alcun conto dell'esistenza o meno di un reddito nè del momento in cui lo stesso è percepito. Infatti, il reddito dominicale si considera fiscalmente prodotto, anche se il terreno non viene adibito a coltura, salva la previsione di un'imposizione in misura ridotta. I redditi dei fabbricati, a loro volta, concorrono alla formazione del reddito complessivo anche se non viene di fatto percepito alcun reddito, come avviene, ad esempio, per gli immobili adibiti ad abitazione principale del possessore o comunque non locati, per i quali il reddito continua ad essere determinato sulla base della rendita catastale, salva l'eventuale applicazione, a seconda dei casi, di coefficienti di maggiorazione o di riduzione.

Con riferimento a tale categoria reddituale, infatti, il presupposto dell'imposta non scaturisce, come stabilito dal principio generale contenuto nell'articolo 1 del Tuir, dal mero possesso del reddito, inteso come disponibilità reale dello stesso, bensì dal possesso qualificato del cespite patrimoniale che di per sè è considerato dal legislatore rappresentativo di capacità contributiva.

Non vi è dubbio, infatti, che il reddito fondiario vada in ogni caso dichiarato dal possessore anche qualora l'immobile venga temporaneamente sottratto alla sua disponibilità, come può verificarsi, ad esempio, nell'ipotesi di un'occupazione abusiva dello stesso, fermo restando la possibilità di adire le vie legali per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla perdita di detta disponibilità.

In conclusione, si ritiene che il reddito fondiario non è considerato dal legislatore come un diretto e prevedibile risultato di un'attività produttiva, secondo un rapporto di causa-effetto, trattandosi di un reddito meramente potenziale e figurativo, tant'è che è costituito da un «reddito medio ordinario» determinato mediante l'applicazione di tari

L'articolo 18 della legge 13 maggio 1999, n. 133, contenente una delega al Governo per la modifica dei criteri di determinazione del reddito delle unità immobiliari, dispone al comma 4 l'abrogazione, con effetto dal periodo d'imposta 1999, del comma 4-quater dell'articolo 34 del Tuir il quale prevede che dal reddito dell'unità immobiliare adi