Circ. Ag. Entrate 12/10/2017, n. 24/E

L’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 concernente “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo” (di seguito decreto), convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, fornendo la definizione di tali contratti, stabilendo il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e prevedendo l’attribuzione di compiti di comunicazione dei dati e di sostit

Ai fini delle disposizioni in esame, per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

I contratti indicati dalla norma, tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo.

In pa

2.1. Intermediari coinvolti nella stipula dei contratti di locazione breve

La normativa in esame attribuisce un ruolo particolare ai soggetti che intermediano la conclusione del contratto o che intervengono nella fase del pagamento sia nel caso in cui essi siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia sia nel caso in cui non siano residenti e siano privi di una stabile organizzazione nello Stato.

Relativamente al significato da attribuire alla locuzione “attività di intermediazione immobiliare” di cui al comma 4 dell’articolo 4, la portata della norma risulta ampia posto che si riferisce anche ai soggetti che attraverso la gestione di portali on line mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Destinatari degli obblighi introdotti dalla norma sono pertanto non solo coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura ai sensi dell’art. 73 del d.lgs. 26 marzo2010, n. 59, al cui rispetto gli intermediari sono comunque tenuti, ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.

Ai fini in esame, è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione, potendo questa essere svolta sia in forma individuale che in forma associata, così come non rileva la condizione di residente o meno del soggetto che svolge detta attività né la modalità con cui l’attività è svolta potendo questa riferirsi a contratti di locazione breve stipulati on line e a contratti stipulati off line.

Nel prosieguo il termine intermediari è utilizzato in senso generico con riferimento a tutti i soggetti che svolgono l’attività di intermediazione come sopra definita.

2.2. Adempimenti a carico degli intermediari

Gli intermediari sono tenuti, ai sensi dei commi da 4 a 5-ter dell’articolo 4, ad effettuare determinati adempimenti in relazione ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017. In particolare:

- se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi, individuati con il Provvedimento, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;

- se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

L’articolo 4 richiede agli intermediari di effettuare tali adempimenti solo se intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento di corrispettivi relativi a contratti di locazione breve rispondenti alle caratteristiche soggettive, oggettive e temporali indicate al paragrafo 1. Gli intermediari, ad esempio, non sono tenuti né a comunicare i dati né ad effettuare le ritenute per le locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per le locazioni di qualunque durata poste in essere da imprese, per le locazioni aventi ad oggetto immobili non abitativi, per i contratti aventi ad oggetto prestazioni complesse diverse da quelle di locazione.

Gli adempimenti, inoltre, non devono essere posti in essere in relazione ai contratti di locazione breve stipulati prima del 1° giugno 2017. L’articolo 1326 del codice civile considera concluso il contratto nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte: non rileva, pertanto, ai fini dell’applicazione della norma, la data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell’immobile. Se la conclusione delle trattative è avvenuta prima del 1° giugno 2017, gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto o ad operare la ritenuta sui pagamenti. Per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari si può ritenere che rilevi il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.

Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per individuare i ca

3.1. Base imponibile

Per effetto del richiamo alle disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”, di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato.

Il predetto regime opzionale, già applicabile ai redditi fondiari derivanti dalle locazioni anche di breve durata, risulta ora esteso ai redditi diversi derivanti dai contratti di sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’immobile abitativo.

Per quanto riguarda la sublocazione, l’applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratto.

Relativamente, invece, alla concessone in godimento dell’immobile da parte del comodatario, si ritiene che, per effetto delle nuove disposizioni che prevedono l’applicazione della ritenuta in capo al comodatario, il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di como