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Deliberaz. G.R. Lazio 09/02/2016, n. 36

Approvazione circolare esplicativa: "Indirizzi e direttive per l'applicazione del "Piano Casa" alla luce delle modifiche ed integrazioni apportate alla l.r. n. 21/2009 dalla l.r. n. 10/2014".
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Testo del provvedimento

LA GIUNTA REGIONALE


SU PROPOSTA dell’Assessore Politiche del Territorio e Mobilità;

VISTA la Costituzione della Repubblica Italiana;

VISTO lo Statuto della Regione Lazio;

VISTA la legge regionale 18 febbraio 2002, n. 6 (Disciplina del si

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Indirizzi e direttive per l’applicazione del “piano casa” alla luce delle modifiche ed integrazioni apportate alla L.R. n. 21/2009 dalla L.R. n. 10/2014

1. Premesse e finalità

Con il presente provvedimento la Regione intende fornire indirizzi e direttive per assicurare una piena, corretta ed uniforme attuazione delle disposizioni del Piano Casa Regionale di cui alla legge regionale 11 agosto 2009, n. 21 come modificata dalla legge regionale 10 novembre 2014, n. 10.

La presente circolare riguarda principalmente gli aspetti innovativi introdotti dalla l.r. 10/2014, di conseguenza non sostituisce, bensì integra i precedenti provvedimenti adottati dalla Giunta Regionale (D.G.R. 26 gennaio 2012, n. 20, come modificata dalle D.G.R. 15 marzo 2013, n. 50 e 5 settembre 2013, n. 277, e D.G.R. 8 maggio 2012, n. 184) che pertanto resteranno validi esclusivamente in relazione alle disposizioni che non sono state modificate dalla suddetta l.r. 10/2014.


2. Verifica delle condizioni di ammissibilità al Piano Casa degli edifici per i quali al 31.12.2013 non sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria (art. 2, comma 1)

La l.r. 10/2014 ha modificato l’articolo 2, comma 1, della l.r. 21/2009 con l’effetto di circoscriverne il campo di applicazione agli edifici ultimati per i quali, alla data del 31.12.2013, sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, che dovrà essere allegato al progetto.

In proposito, va opportunamente ricordato che il comma 3 dell’articolo 6 della l.r. 21/2009 consente, nell’elencare la documentazione da allegare alla DIA o alla richiesta di permesso di costruire, di produrre l’attestazione dell’avvenuta formazione del titolo abilitativo in sanatoria a seguito del decorso dei termini previsti per la formazione del silenzio-assenso di cui all’art. 35 della legge n. 47/85. Ciò, naturalmente, è possibile solo ove non sussistano vincoli per i quali è prescritta l’acquisizione del relativo nulla osta, ipotesi nella quale non ricorrono le condizioni per la formazione del silenzio-assenso, e sussistano le ulteriori condizioni previste dalla norma citata.

Di conseguenza, rientrano nell’ambito di applicazione del Piano Casa sia gli edifici per i quali alla data del 31.12.2013 sia stato materialmente rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, sia quelli per cui alla medesima data siano validamente decorsi i termini per la formazione dell’assenso tacito e la prova della sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi stabiliti per legge sia attestata con perizia giurata da un tecnico abilitato.

Occorre, inoltre, fornire un chiarimento in merito alla possibilità di accedere ai benefici della l.r. n. 21/09 in relazione agli edifici che abbiano conseguito l’accertamento di conformità previsto dall’articolo 36 del DPR 380/2001 e dall’articolo 22 della l.r. 15/2008. Nel caso in cui per mezzo di tale istituto siano stati regolarizzati interventi eseguiti in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, ma comunque conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento dell’esecuzione degli stessi sia al momento della richiesta di accertamento della loro conformità edilizia, l’eventuale accertamento di conformità conseguito successivamente alla data del 31.12.2013 non deve ritenersi preclusivo dell’applicazione della l.r. 21/2009.


3. Ambiti esclusi dall’applicazione del Piano Casa (art. 2, comma 2, lettere a, b, c, d, e, f e g)

L’articolo 2, comma 2, della l.r. 21/2009 elenca le fattispecie di esclusione dal campo di applicazione del Piano Casa, ossia le ipotesi in cui gli interventi previsti dalla legge non possono essere realizzati in quanto ricadenti in ambiti territoriali che il legislatore, per ragioni diverse, ha ritenuto di preservare dagli interventi eccezionali e derogatori disciplinati dalla legge stessa.

In proposito, un’importante modifica operata dalla l.r. 10/2014 è stata quella di riferire le esclusioni di cui all’art. 2, comma 2, direttamente alle aree o zone o fasce di rispetto e non più, come nel testo previgente, agli edifici. Per effetto della predetta modifica, sono escluse dall’ambito di applicazione del Piano Casa, nei limiti previsti dalle singole disposizioni, le zone individuate dal PTPR come insediamenti urbani storici (lett. a), le aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta (lett. b), le aree naturali protette (lett. c), le aree del demanio marittimo e le fasce di rispetto delle acque interne (lett. d), le zone a rischio idrogeologico (lett. e), le aree con destinazioni strategiche o relative alla mobilità, alle infrastrutture, ai servizi pubblici generali ed agli standard (lett. f), le fasce di rispetto stradale, ferroviarie, igienico-sanitarie e tecnologiche (lett. g); l’unica fattispecie di esclusione che riguarda gli edifici è rappresentata dalla lett. e) relativa ai casali ed ai complessi rurali realizzati prima del 1930.

Tale modifica comporta che ciò che adesso rileva, ai fini della ammissibilità, è la localizzazione dell’intervento e non dell’edificio. Quindi, rispetto alla disciplina previgente, un determinato intervento deve ritenersi ammissibile anche se l’edificio ricade parzialmente in un’area, zona o fascia esclusa purché esso abbia luogo al di fuori di essa.

Per quanto riguarda, in particolare, l’articolo 2, comma 2, lettera d) della l.r. 21/2009, con la l.r. 10/2014 si introduce il divieto di applicazione delle disposizioni previste dal Piano Casa nelle fasce di rispetto delle acque interne. Per l’individuazione delle suddette fasce si fa riferimento alle disposizioni di cui al RD 8/5/1904 n.368 che individua in 10 m “dal piede interno ed esterno degli argini e loro accessori o dal ciglio delle sponde dei canali non muniti” l’area entro cui non è consentita la realizzazione di fabbricati. La suddetta distanza (10 m) ricorre anche nelle disposizioni di cui al RD 25/07/1904 n.523, articolo 96, lettera f) come fascia entro cui “sono vietati in modo assoluto le fabbriche, gli scavi e lo smovimento del terreno”.

In proposito, è pure opportuno chiarire quanto previsto nell’articolo 1, comma 48, della l.r. 10/2014 ove si dispone che “Gli interventi di cui all’articolo 3 ter, comma 1 e all’articolo 4, comma 1 della l.r. 21/2009 e successive modifiche, limitatamente alla sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, sono consentiti anche su edifici situati nelle aree demaniali e nelle fasce di rispetto delle acque interne di cui all’articolo 2, comma 2, lettera d) della stessa l.r. 21/2009 e successive modifiche, purché la ricostruzione abbia luogo esclusivamente al di fuori delle predette aree o fasce di rispetto, nel medesimo lotto o in altro lotto confinante in cui l’edificazione sia consentita dagli strumenti urbanistici vigenti.”. Tale disposizione, pur non modificando il testo della l.r. 21/2009, introduce un’eccezione all’art. 2, comma 2, lettera d), del Piano Casa, consentendo, per gli edifici ricadenti nelle aree demaniali o nelle fasce di rispetto delle acque interne, interventi di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione a condizione che la ricostruzione dei nuovi fabbricati avvenga al di fuori delle predette fasce o aree in zone in cui gli strumenti urbanistici non escludono l’edificabilità, a condizione che la riedificazione avvenga nel medesimo lotto o in un lotto adiacente.

Merita, infine, chiarire che gli interventi di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione sono consentiti nel caso di edifici ricadenti, oltre che nelle aree del demanio marittimo e nelle fasce di rispetto delle acque interne, anche nelle zone a rischio idrogeologico e nelle fasce di rispetto della lett. g), alle condizioni di cui all’art. 1, comma 48, della l.r. 10/2014 e degli artt. 3ter, comma 1ter, e 4, comma 2bis.


4. Conversione superfice/volume e definizione dei parametri edilizi per l’attuazione degli interventi del Piano Casa (art. 2, comma 5)

L’articolo 2, comma 5 della legge, nel testo modificato dalla l.r. 10/2014, impone di utilizzare i parametri urbanistico-edilizi posti alla base del titolo abilitativo per determinare la consistenza edilizia degli edifici esistenti e per il calcolo della premialità consentita ai sensi degli articoli 3, 3bis, 3ter, 4 e 5 del Piano Casa regionale e l’obbligo elimina in radice ogni possibile sperequazione derivante dall’uso di parametri di calcolo non omogenei.

Le nuove disposizioni chiariscono come procedere a tale computo in funzione di volumi o superfici che i singoli piani regolatori possono diversamente considerare ai fini del complessivo dimensionamento del progetto edilizio. Ciò sia per determinare la preesistenza utilmente valutabile a fini di applicazione della l.r. 21/2009, sia per determinare l’incremento ammesso.

La stessa norma prevede, poi, l’obbligo di rilasciare i titoli edilizi conseguenti all’applicazione del Piano Casa in base ai “parametri edilizi” previsti dagli “strumenti urbanistici vigenti”, da intendersi quali la grandezza edilizia adottata dal Piano Regolatore Generale per la determinazione dell’edificabilità, la progettazione degli interventi ed il rilascio dei titoli abilitativi. La previsione deve, quindi, intendersi nel senso che il progetto edilizio dovrà essere redatto, ed il conseguente titolo abilitativo rilasciato, utilizzando, in ogni caso, la grandezza edilizia adottata dal PRG vigente, anche nelle ipotesi in cui l’intervento ricada in ambiti soggetti a precedente pianificazione attuativa alla cui disciplina il PRG eventualmente rinvii ed anche ove nei detti piani attuativi l’edificabilità fosse espressa con diversa grandezza edilizia.

Pertanto, nei Comuni che hanno introdotto la SUL quale parametro urbanistico – edilizio posto a base del titolo abilitativo, la superfice ricavata con l’applicazione della formula S=V/3,20 rappresenta la Superfice Utile Lorda – SUL, come definita nelle norme tecniche di attuazione del PRG.

In questo particolare caso, così come previsto dall’art. 2, comma 5, per convertire i parametri edilizi posti a base del titolo abilitativo, rilasciato o da rilasciarsi, nell’unità di misura prevista dal PRG si applica la formula: S=V/3,20 ovvero V=Sx3,20 (dove S è la sup

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