Circ. Ag. Entrate 01/02/2016, n. 2/E

La legge 28 dicembre 2015, n. 208 R, (legge di stabilità 2016, in seguito denominata «Legge»), con riferimento al tema della determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare, censite in catasto nelle categorie dei gruppi D e E, ha introdotto sostanziali cambiamenti al pregresso quadro normativo di riferimento.

In particolare, l’articolo 1, comma 21, della Legge ridefinisce l’oggetto della stima catastale per gli immobili in argomento, stabilendo quali siano le

2.1 Le componenti immobiliari oggetto di stima diretta delle a destinazione speciale e particolare unità immobiliari

L’art. 1, comma 21, della Legge dispone che, «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo».

Dalla lettura di tale disposizione, si evince che le componenti costituenti l’unità immobiliare urbana possono essere sostanzialmente distinte, in funzione della rilevanza nella stima catastale, nelle seguenti quattro categorie:

1) il suolo;

2) le costruzioni;

3) gli elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità;

4) le componenti impiantistiche, di varia natura, funzionali ad uno specifico processo produttivo.

Quanto al «suolo» (punto 1) - componente da includere nella stima catastale - non emergono particolari problematiche per la sua individuazione, trattandosi essenzialmente della porzione di terreno su cui ricade l’unità immobiliare, così come rappresentata negli elaborati grafici catastali, redatti nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia. Esso è rappresentato, di norma, da aree coperte, sedime delle costruzioni costituenti l’unità immobiliare, e da aree scoperte, accessorie e pertinenziali.

Alla categoria «costruzioni» (punto 2) - anch’esse da includere nella stima catastale - afferisce qualsiasi opera edile avente i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, realizzata mediante qualunque mezzo di unione, e ciò indipendentemente dal materiale con cui tali opere sono realizzate.

A titolo esemplificativo, rientrano in tale categoria i fabbricati, le tettoie, i pontili, le gallerie, le opere di fondazione e di supporto in genere, così come quelle di sbarramento, approvvigionamento, contenimento e restituzione di materiali solidi, liquidi e gassosi, quali le dighe e le opere di presa e di scarico delle acque, i canali, i

3.1 La specifica «destinazione d’uso» delle a destinazione speciale o particolare unità immobiliari

Con l’adozione della nuova procedura Docfa, i dati descrittivi delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione, sono integrati da un ulteriore elemento informativo, rappresentato dalla specifica «destinazione d’uso» dell’immobile.

Tale informazione, codificata secondo un elenco di riferimento predefinito e direttamente disponibile all’interno dell’applicativo Docfa, individua una sotto-articolazione delle categorie catastali dei gruppi D e E N8, e consente all’Agenzia, attraverso una più dettagliata ripartizione delle diverse tipologie immobiliari censibili in una stessa categoria catastale, di disporre nelle proprie banche dati di informazioni sempre più complete per finalità statistiche, inventariali ed estimali N9.

In relazione a tale aspetto, tuttavia, si precisa che la destinazione d’uso dichiarata nel documento di aggiornamento, come quella eventualmente accertata dagli Uffici Provinciali-Territorio dell’Agenzia nell’ambito dei controlli di merito di tali documenti, non rileva direttamente nei procedimenti di stima finalizzati alla determinazione della rendita degli immobili in argomento.

Si evidenza che, in fase di prima applicazione, l’informazione relativa alla destinazione d’uso, pur se disponibile all’interno delle banche dati, non sarà registrata negli «atti del catasto» e non sarà oggetto di consultazione in visura.

3.2 Le Entità tipologiche relative alle costruzioni e alle aree

L’istituto catastale ha la finalità di gestire l’inventario dei beni immobiliari, de

A far data dal 1° febbraio 2016, gli atti di aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano possono essere predisposti con la nuova versione 4.00.3 della nuova procedura Docfa, resa disponibile sul sito internet dell’Agenzia, unitamente alle relative istruzioni operative.

La predetta nuova versione deve comunque essere utilizzata per le dichiarazioni di variazione rese ai sensi dell’art. 1, comma 22, della Legge. Per tutte le altre dichiarazioni, può continuare ad essere utilizzata anche la precedente versione 4.00.2 della proce