Sent. C. Cass. civ. 18/09/2009, n. 20258

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA

1. - Con atto di citazione notificato il 14 luglio 1990, Viviano Graziella ed Alessandro Aubry convennero in giudizio, dinanzi al Tribunale di Civitavecchia, Paolo Buccheri ed Repoli Angelina, esponendo che in data 3 febbraio 1990 avevano stipulato con i convenuti un contratto preliminare di compravendita per effetto del quale essi attori si erano impegnati all'acquisto, nel termine del 30 giugno 1990, della proprietà dell'appartamento sito in Cerveteri, località Valcanneto, via Arrigo Boito, lotto 18/d, n. 2, ma che i convenuti si erano successivamente rifiutati di procedere alla stipula dell'atto definitivo, adducendo la asserita esistenza di abusi edilizi non suscettibili di sanatoria. Tanto premesso, chiesero che il Tribunale pronunciasse sentenza costitutiva del trasferimento, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., alle condizioni di cui al contratto preliminare o in relazione alla minor somma conseguente al ritardo nella stipulazione del definitivo ed al minor valore dell'immobile per le violazioni eventualmente accertate; in via subordinata, chiesero la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra versata all'atto della redazione del preliminare.

I convenuti contestarono la fondatezza della domanda, evidenziando come fossero stati gli attori a sollecitare la sanatoria dell'immobile e come il tecnico all'uopo incaricato avesse rilevato l'impossibilità di effettuare il condono per l'avvenuto superamento dei limiti di cubatura

1. - Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale adesiva devono essere riuniti, a norma dell'art. 335 cod. proc. civ., essendo entrambe le impugnazioni relative alla stessa sentenza. 2. - Con il primo motivo del ricorso principale, i ricorrenti, denunciando contraddittoria ed insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia, rilevano che - essendo stato l'immobile oggetto del preliminare costruito in base a regolare concessione edilizia e munito di certificato di abitabilità ed avendo la c.t.u. escluso l'esistenza di una totale difformità dell'edificio - non era tecnicamente necessaria alcuna domanda di condono per rendere commerciale il bene, non avendo l'autorità amministrativa mai accertato alcuna difformità totale, e quindi non essendo mai stati revocati permessi e licenze edilizie. Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40. Il giudice d'appello avrebbe erroneamente fatto applicazione di questa disposizione, che riguarda esclusivamente la totale mancanza di ogni licenza o concessione o la loro sopravvenuta inefficacia per totale difformità del realizzato rispetto al progetto assentito. Nella specie la villa quadri fanti li are della quale fa parte la porzione oggetto del compromesso non era stata costruita in totale difformità; inoltre, la medesima porzione immobiliare era stata già oggetto, all'atto del preliminare, di due successivi passaggi di proprietà. Tutte le difformità riscontrate in sede di c.t.u., essendo limitate e parziali, erano suscettibili di ricadere nella disciplina della L. n. 47 del 1985, artt. 12 e 13, e quindi sanabili.

Con il terzo motivo (carente e contraddittoria motivazione) si censura che il giudice d'appello non abbia considerato che l'immobile de quo era stato costruito sulla base di regolare concessione edilizia, dando invece importanza a documenti (quali lettere, pareri informali ed informative endoprocessuali) non in grado di ledere la vigenza degli atti autorizzativi formali ed ipotizzando una volontà negativa di concessione in sanatoria da parte dell'amministrazione comunale, smentita dallo stesso difensore del Comune, presente in causa.

3. - Il primo mezzo del ricorso incidentale adesivo (contraddittoria ed insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia) rileva, al pari del primo motivo del ricorso principale, che, avendo la c.t.u. dimostrato l'inesistenza di totale difformità dell'edificio, si versava al di fuori dell'ipotesi di assenza di concessione o del vizio di totale difformità, il che non impediva la valida circolazione giuridica dell'immobile oggetto del preliminare.

Con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40) si afferma, analogamente a quanto prospettato dai ricorrenti in via principale, che erroneamente la Corte di merito non avrebbe considerato che le difformità riscontrate in sede di c.t.u., essendo limitate e parziali, erano suscettibili di ricadere nella disciplina della L. n. 47 del 1985, artt. 12 e 13, e quindi sanabili. Il terzo mezzo del ricorso incidentale adesivo denuncia carente e contraddittoria motivazione, con movenze analoghe alla censura articolata con il terzo motivo del ricorso principale. Con il quarto motivo i ricorrenti in via incidentale, deducendo omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, si dolgono che la Corte d'appello abbia omesso di pronunciarsi in ordine alla domanda propost

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie, nei termini di cui in motivazione, il ricorso principale ed i primi tre moti