Sent. C. Cass. civ. 17/10/2013, n. 23591

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA

1. I signori De Cristofaro Vittorio e Marino Lucia, convenivano in giudizio i sig. Zampetti Giacomo e Mirra Annamaria, dai quali, per il prezzo reale di L. 49.000.000, indicato nell'atto in L. 19.300.000, avevano acquistato un appartamento sito in San Giorgio del Sannio, per sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita ai sensi della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e L. n. 10 del 1977, art. 15, anche per illiceità dell'oggetto. I venditori avevano dichiarato che l'immobile era stato realizzato in conformità alle licenze edilizie n. 24/75 e 6/80, pur essendo stata realizzata una mansarda dal sottotetto non abitabile. In subordine, gli attori chiedevano l'annullamento del contratto per errore essenziale, determinato anche da dolo dei venditori, i quali avevano dichiarato falsamente la legittimità della costruzione. In ulteriore, subordine chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori, i quali avevano trasferito aliud pro alio.

In ogni caso, veniva chiesta la condanna dei convenuti alla restituzione del prezzo ed al rimborso delle spese sostenute per l'acq

1. I motivi del ricorso.

1.1. Col primo motivo viene dedotta "violazione e/o falsa applicazione della L. n. 10 del 1977, art. 15, e della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40".

Ha errato la Corte di Appello a non ritenere applicabili le norme di cui alla L. n. 10 del 1977, art. 15, ed alla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, non potendosi qualificare mera difformità la realizzazione di un intero appartamento (mansarda), posto che solo questo era oggetto della compravendita e non tutto l'immobile condominiale, pure eseguito sulla base di una licenza edilizia.

Viene formulato il seguente quesito: "Il principio secondo cui la L. n. 10 del 1977, art. 15, e la L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, sono applicabili alle opere realizzate abusivamente, e non a quelle realizzate in difformità, va valutato in relazione all'oggetto della compravendita. Se l'oggetto della compravendita sia costituito da una singola unità immobiliare realista abusivamente, deve ritenersi che la compravendita riguarda un immobile abusivo, a nulla rilevando se la restante parte dell'edificio sia stata realizzata in virtù di regolare licenza edilità".

1.2 Col secondo motivo viene dedotta la "violazione e/o falsa applicazione (sotto altro profilo) della L. n. 10 del 1977, art. 15, e della L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40".

La Corte di Appello, ritenendo che le norme non erano applicabili in caso di difformità, ha poi omesso di valutare nel merito le doglianze oggetto dell'appello incidentale.

In più, le motivazioni addotte dalla Corte d'Appello risultano censurabili sotto altro aspetto. La L. n. 47 del 1985, per contrastare il fenomeno dell'abusivismo edilizio, ha sancito la nullità degli atti di compravendita dei fabbricati abusivi, tanto da prevedere la nullità anche solo per la mancata indicazione degli estremi della concessione, ove in effetti esistente. A maggior ragione, quindi, l'atto è nullo se l'immobile è abusivo e gli estremi della concessione sono fittizi. Ai sensi dell'art. 366 bis c.p.c., viene formulato il seguente quesito di diritto: "La L. n. 47, artt. 17 e 40, prevedono non solo una nullità formale o testuale legata alla mancanza delle prescritte indicazioni e sanabile con atto successivo, ma anche una nullità sostanziale legata alla carenza della licenzia o concessione edilizia od alla assenza della domanda di concessione in sanatoria e del versamento della prescritta oblazione. È nullo l'atto di compravendita di una unità immobiliare realizzata abusivamente: - se gli estremi della licenza o concessione edilizia riportati nell'atto non sono veritieri; - se nell'atto sono stati riportati gli estremi di una licenza edilizia rilasciata per la realizzazione eli altre unità immobiliari; - se la unità immobiliare oggetto di compravendita è stata realizzata abusivamente dopo i lavori di costruzione del fabbricato assentito con la licenza o concessione edilizia richiamata nell'atto".

1.3 Col terzo morivo si deduce: "Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 329, 342 e 346 c.p.c.. Violazione del giudicato interno".

I venditori, nel proporre appello, non hanno contestato in alcun modo la parte della sentenza relativa all'annullamento per errore di fatto essenziale, ne' contestando l'esistenza dell'errore, ne' contestando l'essenzialità dell'errore per gli acquirenti, confermando, invece, che l'errore era comune. Su queste circostanze doveva ritenersi formato il giudicato interno.

Pertanto, la Corte di Appello non poteva riformare la sentenza per ragioni completamente diverse da quelle dedotte dagli appellanti e per di più su un punto che non era stato oggetto di gr

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbiti gli altri;