Reato di lottizzazione abusiva in zona già urbanizzata

C. Cass. pen. 18/06/2024, n. 24069 si è pronunciata nell’ambito di una fattispecie in cui i ricorrenti erano stati condannati per il reato di lottizzazione abusiva per avere realizzato alcuni fabbricati sulla base di un permesso di costruire illecito. Secondo i ricorrenti invece la legittimità del permesso di costruire derivava dalle caratteristiche del lotto interessato dall'intervento che consentivano di qualificarlo come completamente urbanizzato. In tali casi il Comune, in attesa della definitiva approvazione del PRG, aveva previsto la possibilità di rilasciare il permesso di costruire in via diretta.

REATO DI LOTTIZZAZIONE ABUSIVA - In base all’art. 30 del D.P.R. 380/2001 si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio:
- quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione;
- nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.
Da tale norma derivano due fattispecie di lottizzazione, rappresentate:
- da una lottizzazione “materiale”, consistente nella realizzazione, anche nella sola fase iniziale, di opere che comportino un’abusiva trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione degli strumenti urbanistici;
- da una lottizzazione “negoziale”, ovvero “cartolare”, allorquando la trasformazione avvenga tramite atti negoziali che determinino un frazionamento del terreno in lotti tali da denunciare in modo inequivoco la destinazione a scopo edificatorio.
La giurisprudenza ha poi delineato anche una ulteriore ipotesi: la c.d. lottizzazione “mista”, caratterizzata dalla compresenza delle attività materiali e negoziali individuate dalla predetta norma e consistente dunque nell’attività negoziale di frazionamento di un terreno in lotti e nella successiva edificazione dello stesso.
In sostanza la lottizzazione abusiva presuppone opere (c.d. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle previsioni urbanistiche.

EDIFICAZIONE IN ZONE GIÀ URBANIZZATE - C. Cass. pen. 18/06/2024, n. 24069, ha ribadito che il piano attuativo non costituisce presupposto nei soli casi in cui la nuova edificazione si inserisce in un contesto, nel quale l'obbligo della pianificazione attuativa non trova ragione logica e giudica per il semplice motivo che le opere di urbanizzazione esistenti sono sufficienti in un rapporto di proporzionalità fra i bisogni degli abitanti già insediati e da insediare e la quantità e qualità degli impianti urbanizzati già disponibili destinati a soddisfarli.
Pertanto, è configurabile il reato di lottizzazione abusiva anche nel caso di interventi realizzati, in difetto di uno strumento pianificatorio di dettaglio, in zone già urbanizzate o parzialmente urbanizzate, purché di consistenza e complessità tali da costituire una notevole trasformazione del territorio, inammissibile in mancanza di un piano per la realizzazione degli interventi infrastrutturali, che garantisca il raccordo della nuova edificazione a quella preesistente (C. Cass. pen. 07/06/2019, n. 36616; C. Cass. pen. 07/01/2014, n. 6629).
In definitiva, per escludere la lottizzazione abusiva deve sussistere una situazione di completa e razionale urbanizzazione della zona, in presenza di opere urbanizzative primarie e secondarie almeno pari allo standard urbanistico minimo prescritto, tale da rendere del tutto superfluo un piano attuativo.

ESISTENZA DI TITOLI ABILITANTI - La pronuncia è in linea con l’orientamento della giurisprudenza secondo il quale il reato di lottizzazione abusiva si configura nonostante il rilascio di provvedimenti amministrativi abilitanti allorché questi siano contrari alle norme di legge statale, regionale, agli strumenti urbanistici ovvero alle norme tecniche di attuazione dei medesimi (C. Cass. pen. 03/08/2022, n. 30586).
La giurisprudenza amministrativa ha inoltre affermato che per valutare un’ipotesi di lottizzazione appare necessaria una visione d’insieme dei lavori realizzati, ossia una verifica dell’attività edilizia nel suo complesso: sussiste pertanto lottizzazione abusiva anche laddove per singole opere edilizie sia stato rilasciato un titolo abilitativo e tuttavia, valutata nella sua interezza, l’attività edificatoria abbia determinato una variazione della destinazione d’uso dei manufatti già realizzati, in contrasto con la strumentazione urbanistica vigente; ove manchi la specifica autorizzazione a lottizzare, la lottizzazione abusiva sussiste e deve essere sanzionata anche se, per le opere facenti parte di essa, sia stato rilasciato il permesso di costruire (C. Stato 19/06/2014, n. 3115).
In altri termini, è irrilevante la circostanza che gli interventi edilizi siano stati assentiti dal Comune, dovendo considerarsi non già le singole porzioni di suolo in modo isolato e atomistico, ma lo stravolgimento della destinazione di zona nel suo complesso (C. Stato 08/01/2016, n. 26).

TITOLI EDILIZI IN SANATORIA - Analogamente, in tema di sanatoria edilizia, secondo un indirizzo dei giudici amministrativi (C. Stato 08/02/2022, n. 883) la lottizzazione abusiva non può essere sanata attraverso le richieste di condono delle singole unità abitative. Ed infatti l'accertamento della lottizzazione abusiva - fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio - costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia:
- sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate,
- sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria.
In sostanza, secondo tale indirizzo, non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata, come detto, essere valutate singolarmente.