Circ. Ag. Entrate 13/06/2024, n. 13/E

La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (di seguito legge di bilancio 2024), ha

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 (1) (d’ora in avanti anche comma 64, comma 65, comma 66 e comma 67) introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 (d’ora in avanti anche Superbonus) (2).

In particolare:

- il comma 64, lettere a) e b), apporta modifiche agli

Con riferimento all’articolo 67 del TUIR (rubricato «Redditi diversi»), la legge di bilancio 2024 apporta le seguenti modifiche:

- con il comma 64, lettera a), numero 1), è stabilito che la previsione dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR - secondo cui costituiscono plusvalenze imponibili, tra le altre, quelle «realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni» - si applica solo alle ipotesi diverse da quelle riconducibili alla nuova lettera b-bis), descritta nel punto successivo, del predetto articolo 67 (3) (di seguito lettera b-bis);

- con il comma 64, lettera a), numero 2), è introdotta la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile mediante l’inserimento, nell’articolo 67 del TUIR, della lettera b-bis). La nuova disposizione riconduce all’ambito dei redditi diversi «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».

In definitiva, la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso (4) di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

L’articolo 68, comma 1, del TUIR (rubricato «Plusvalenze»), nella versione vigente prima delle modifiche apportate dalla legge di bilancio 2024, prevede - per quanto qui d’interesse - che le plusvalenze di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di «ogni altro costo inerente al bene medesimo»; per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Il comma 64, lettera b), numeri 1), 2) e 3), della legge di bilancio 2024 modifica e integra il comma 1 del citato articolo 68.

In particolare:

- i numeri 1) e 2) sopra citati recano disposizioni di coordinamento con la nuova lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR (7);

- il numero 3) introduce uno specifico criterio di calcolo della plusvalenza di cui alla lettera b-bis), prevedendo che, per «gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati».

Ai sensi del novellato articolo 68 del TUIR, pertanto, analogamente a quanto previsto per

Il comma 65 stabilisce che alle plusvalenze di cui al comma 64, ossia quelle riguardanti la cessione “infradecennale” d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, possa essere applicata l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito prevista dall’ar

Il comma 66 in argomento stabilisce la decorrenza delle nuove disposizioni di cui ai commi 64 e 65, prevedendo che le stesse si applichino «alle cessi

L’articolo 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024 (11) (di seguito anche comma 86 e comma 87) introduce novità in materia di variazione dello stato dei beni, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, al fine di adeguare la rendita catastale delle unità immobiliari ai miglioramenti conseguiti per effetto degli interventi ammessi al Superbonus (12).

Il comma 86 prevede, in particolare, che l’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite liste selettive, elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie d’interoperabilità e analisi delle banche dati, verifichi se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 (13), in relazione alle unità immobiliari oggetto dei menzionati incentivi, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

In altri termini, il comma 86, integrando le disposizioni già esistenti in materia, prevede, con specifico riguardo alle unità immobiliari oggetto degli interventi Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, un potere di verifica dell’Agenzia delle entrate funzionale a indurre il contribuente all’adempimento degli obblighi di comunicazione laddove non eseguiti o non eseguiti correttamente e, quindi, ad aggiornare eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei fabbricati.

Il successivo comma 87 dispone che, limitatamente ai casi oggetto di verifica di cui al comma 1 per i quali non risulti effettuata la presentazione di tale dichiarazione (14), l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente un’apposita comunicazione, ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 (15), al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento previsto.